Aktuelle Rechtsprechung zur Betriebskostenabrechnung

Vermieter verlieren sich bei der alljährlichen Betriebskostenabrechnung häufig im Dschungel der Paragraphen. Viele Fehler lassen sich indes vermeiden; als kleine Hilfestellung geben wir nachfolgend einige aktuelle Urteile wieder:

• Nach dem Urteil des BGH vom 20.02.2008 (VIII ZR 49/07) darf der Vermieter grundsätzlich die Betriebskosten nach dem Abflussprinzip (Anfall der Kosten für den betreffenden Zeitraum) abrechnen. Fallen in dem jeweiligen Jahr also Nachzahlungen an einen Wasserversorger an, welche eigentlich das Vorjahr betreffen und werden gleichzeitig Vorauszahlungen fällig, welche sich auch auf das Folgejahr auswirken, dann können diese Kosten mit abgerechnet werden, sofern die entsprechenden Kosten in dem Abrechnungsjahr gezahlt wurden. Nach dem LG Hamburg (Urteil vom 20.11.2008, Az. 307 S 87/08) soll dies aber nicht bei den Heizkosten gelten; hier geht eine Abrechnung nur über eine auf den Abrechnungszeitraum bezogene Verbrauchsabrechnung.
• Ein Vermieter darf die Kosten für Be- und Entwässerung einheitlich abrechnen, sofern diese Kosten einheitlich nach dem gemessenen Frischwasserverbrauch abgerechnet werden (BGH, Urteil vom 15.07.2009, VIII ZR 340/08). Der Senat folgt nicht der (ansonsten weit verbreiteten) Meinung, dass Kostenpositionen nach der Betriebskostenverordnung stets getrennt auszuweisen sind. Es ist daher auch konsequent, dass der BGH die einheitliche Abrechnung der Sach- und Haftpflichtversicherung ebenfalls zulässt (Urteil vom 16.09.2009, VIII ZR 346/08), solange die Abrechnung nachvollziehbar bleibt.
• Mit Urteil vom 19.11.2008 (VIII ZR 295/07) stellt der BGH noch einmal klar, dass die Frage, ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder ein falscher Anteil berechnet wurde, eine Frage der materiellen und nicht der formellen Wirksamkeit darstellt. Solange ein Mieter also in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels zu erkennen und die Kosten zu überprüfen, so werden bei einer Korrektur nach Ablauf der Jahresfrist (§ 556 Abs. 3 BGB!) hierdurch nicht Nachforderungen ausgeschlossen.
• Fehlende Erläuterungen zu einem komplizierten Verteilerschlüssel können eine Abrechnung formell unwirksam machen. Dies gilt jedoch nicht, wenn dem Mieter diese Erläuterungen aus früheren Abrechnungen bekannt sind (BGH, Urteil vom 19.11.2008, VIII ZR 295/07).
• Eine Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter innerhalb eines Jahres nach dem Abrechnungszeitraum zugehen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Dabei muss der Zugang im Zweifel nachgewiesen werden; die rechtzeitige Absendung per Post genügt nicht und begründet auch keinen Anscheinsbeweis für den Zugang (BGH, Urteil vom 21.01.2009, VIII ZR 107/08).

Die Kanzlei Cäsar-Preller berät Sie gerne bei Fragen zur Betriebskostenabrechnung. In diesem Zusammenhang werden auch regelmäßig kostenlose Informationsveranstaltungen angeboten. Die Termine finden sich auf unserer Homepage (www.caesar-preller.de). Wir freuen uns auf Ihren Besuch!
Sebastian Bansi, LL.M. Eur. Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht