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Jeder Vermieter hat die Möglichkeit, bei einem entsprechenden Anstieg von Vergleichsmieten oder auch bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die Miete innerhalb der gesetzlich zulässigen Grenzen zu erhöhen. Dabei gilt es jedoch einige Besonderheiten zu beachten.
Im Folgenden wollen wir anhand einiger Fälle aus den letzten Jahren neuere Fragestellungen herausgreifen, welche sich auf die Formalien des Mieterhöhungsverlangens beziehen:
1. Muss die Mieterhöhung in schriftlicher Form bekannt gegeben werden?
Nach § 558a BGB hat die Mieterhöhung in „Textform“ zu erfolgen, es genügt also ein Telefax oder eine E-Mail. Der BGH hat zudem am 10.11.2010 (Az. VIII ZR 300/09) entschieden, dass auch aus einer im Mietvertrag festgehaltenen Schriftformabrede für Änderungen oder Ergänzungen des Mietvertrages nicht abgeleitet werden kann, dass eine Unterschrift erforderlich sei. Denn ein Mieterhöhungsverlangen stelle keine solche Vertragsänderung oder –ergänzung dar; davon umfasst seien lediglich zweiseitige Abreden der Parteien. Das Mieterhöhungsverlangen ist jedoch eine einseitige Erklärung des Vermieters.
2. Hat der Vermieter einen Anspruch auf schriftliche Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung?
Grundsätzlich reicht es aus, wenn der Mieter mündlich zustimmt oder aber durch schlüssiges Verhalten, wie beispielsweise das vorbehaltlose Zahlen der erhöhten Miete. Der Vermieter kann jedoch einen durchsetzbaren Anspruch gegen den Mieter auf eine schriftliche Zustimmungserklärung haben, wenn ein berechtigtes Interesse erkennbar ist. Dies ist der Fall, wenn z. B. im Mietvertrag geregelt ist, dass weitere Abreden aus Gründen der Beweiserleichterung schriftlich zu vereinbaren sind (LG Berlin, Urteil vom 22.11.2010, Az. 67 S 76/10).
3. Muss der Vermieter dem Mieterhöhungsverlangen einen Mietspiegel beifügen?
Dies ist zumindest dann nicht erforderlich, wenn Bezug genommen wird auf einen allgemein zugänglichen Mietspiegel, der gegen Schutzgebühr von ca. € 3,00 erhältlich ist. Der Vermieter muss auch nicht darauf hinweisen, wo genau der Mietspiegel erhältlich ist (BGH, Beschluss vom 28.04.2009, Az. VIII ZR 11/07).
4. Muss der Vermieter zwingend den neuesten Mietspiegel verwenden?
Maßgeblich sind stets die Zahlen im aktuellen Mietspiegel. Dies ist jedoch allein eine Frage der Begründetheit der Mieterhöhung. Rein formell ist das Mieterhöhungsverlangen auch dann wirksam, wenn auf einen älteren Mietspiegel Bezug genommen wird, der erst kürzlich durch einen neueren ersetzt wurde (BGH, Urteil vom 06.07.2011, Az. VIII ZR 337710).
5. Kann der Vermieter die Miete trotz fehlender Vorankündigung der Modernisierung erhöhen?
Die Mieterhöhung wegen vorangegangener Modernisierung nach § 559 BGB kann auch bezüglich derjenigen Maßnahmen erfolgen, deren Durchführung zuvor nicht angekündigt worden ist. Diese zuvor äußerst umstrittene Frage hat der BGH nunmehr zugunsten des Vermieters entschieden, da die eigentlich bestehende Ankündigungspflicht es dem Mieter ermöglichen soll, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen einzustellen; Zweck sei es jedoch nicht, die Befugnis des Vermieters, entstandene Kosten tatsächlich umzulegen, einzuschränken (BGH, Urteil vom 02.03.2011, Az. VIII ZR 164/10).
6. Sind Renovierungskosten als Folge der Modernisierung auf den Mieter umlegbar?
Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter Kosten für Renovierungsarbeiten, welche infolge von Modernisierungen erforderlich werden, auf den Mieter im Rahmen der monatlichen Mieterhöhung umlegen darf. Dies gilt auch dann, wenn diese Arbeiten vom Mieter selbst ausgeführt wurden und seitens des Vermieters im Rahmen des Aufwendungsersatzes erstattet wurden (BGH, Urteil vom 30.03.2011, Az. VIII ZR 173/10).
Mitgeteilt von: Rechtsanwalt Sebastian Bansi, LL.M. Eur., Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 
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