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Der Gesetzgeber verlangt von einem Verkäufer einer Immobilie nicht, den Käufer über alle Details zum Objekt aufzuklären. So müssen Mängel, die für einen Typ von Häusern mit ziemlicher Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind, nicht erwähnt werden. Hierzu gehört allerdings nicht eine schwerwiegende Asbestbelastung; diese darf keinesfalls verschwiegen werden.
In einem Fall war der Verkauf einer Immobilie längst notariell abgewickelt, als der Erwerber des Fertighauses eine für ihn sehr problematische Entdeckung machte: Für die Fassade waren Asbestzementtafeln verwendet worden. Nach Einschätzung von Medizinern wirkt dieses Material schon in geringen Mengen krebserregend. Ohne Schutzmaßnahmen waren nicht einmal die vom Käufer beabsichtigten Bohrungen in der Fassade, um Außenlampen anzubringen, möglich.
Der Verkäufer behauptete, er hätte die Asbestbelastung in den Verkaufsgesprächen nicht zwingend erwähnen müssen, denn dieser Baustoff sei zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses durchaus üblich gewesen. Der Käufer hätte bei gründlichen Überlegungen damit rechnen müssen, dass unter Umständen Asbest verwendet worden war. Darüber hinaus würde der Hauptzweck des Objekts, das Bewohnen, nicht nachhaltig beeinträchtigt, solange man nicht an der Fassade arbeite.
Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte aber fest: Welche Mängel man bei Vertragsverhandlungen zwingend erwähnen muss und welche nicht, kann man „nicht schematisch für alle Fälle gleichermaßen“ beantworten. Im vorliegenden Fall sei jedoch klar, dass die Nutzung des Hauses nicht nur das Bewohnen umfaßt, sondern auch gewisse Umgestaltungen, zum Beispiel Bohrungen an der Fassade. Schließlich verlasse sich ein Käufer darauf, dass er bauliche Veränderungen ohne gravierende Gesundheitsgefahren vornehmen kann. Die Richter urteilten daher, dass der Sachmangel offenbarungspflichtig war. Der Verkäufer hätte ihn ungefragt erwähnen müssen. Weil er dies versäumte, muss er die Kosten für die Sanierung der asbestbelasteten Fassade bezahlen (BGH, Aktenzeichen V ZR 30/08).
Mitgeteilt durch Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller, Wiesbaden
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