Ausschluss der Mietminderung

Wird durch Bauarbeiten der Zugang zu einem Ladengeschäft versperrt, stellt dies einen wesentlichen Mangel dar, auch wenn den Vermieter keine Schuld trifft. Eine Vereinbarung im Formularmietvertrag, nach der „äußere Einwirkungen durch Dritte unabhängig vom Ausmaß keinen Fehler der Mietsache begründen“, ist unangemessen und nach § 307 BGB unwirksam. So entschied das Kammergericht Berlin (Az. 8 U 194/06) in einem Fall, in dem durch Bauarbeiten an der U-Bahn der Zugang zum Geschäft zwei Monate lang vollkommen unmöglich war. Der Mieter minderte deshalb die Miete; der Vermieter wollte dies nicht hinnehmen und klagte auf Zahlung der Miete für zwei Monate. Er berief sich auf eine Klausel im Mietvertrag, nach der die Mietminderung ausgeschlossen sei. Das Gericht befand jedoch, dass die Klausel, nach der „äußere Einwirkungen durch Dritte, wie z. B. Verkehrsumleitungen, Ausgrabungen oder Ähnliches unabhängig vom Ausmaß keinen Fehler des Mietgegenstands begründen, sofern sie nicht vom Vermieter zu vertreten sind“, den Mieter unangemessen benachteiligt. Er durfte daher die Miete trotz dieser Klausel mindern. Die Klausel schließe sämtliche Gewährleistungsansprüche des Mieters vollkommen aus, und diese Einschränkung des Fehlerbegriffs stellt eine einseitige Verschiebung des Äquivalenzprinzips von Leistung und Gegenleistung zulasten des Mieters dar. Der Ausschluss der Minderung ist dem Vermieter nur möglich, wenn davon vertragsuntypische, nicht vorhersehbare Schäden erfasst werden. Bei der Einschränkung von Gewährleistungsrechten in Formulargewerbemietverträgen müssen dem Mieter aber andere Möglichkeiten verbleiben, um das vertragliche Gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung wiederherzustellen.