Baurecht

Bei Bauleistungen, die nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet der Veräußerer nicht nur für die Umbauarbeiten, sondern auch für die vorhandene Altbausubstanz nach dem Gewährleistungsrecht des Werkvertrages (BHG, Az. VII 210/05).
Der Fall: Ein Bauträger kaufte ehemals von amerikanischen Streitkräften genutzte Gebäude, die er modernisierte und mit zwei weiteren Etagen aufstockte. Ein Eingriff in den prägenden Baubestand der Altgebäude wie Fundamente, Außenwände und Geschossdecken erfolgte dabei nicht. Die Wohnungen wurden veräußert. In den Kaufverträgen für die Wohnungen im Altbaugebäudebestand wurde die Gewährleistung für die nicht renovierte Altsubstanz formularmäßig ausgeschlossen. Durch korrodierte Steigleitungen im Altbaubestand trat eine Braunfärbung des Leitungswassers auf. Die Eigentümergemeinschaft machte daher klageweise Gewährleistungsansprüche geltend.
Die Folgen: Das Oberlandesgericht wies, anders als das Landgericht, die Klage ab mit der Begründung, der Gewährleistungsausschluss sei wirksam, da kein Erwerb einer neu hergestellten Sache vorliege. Die Käufer hätten nicht von einer umfassenden Sanierung ausgehen können, da in den Altgebäudebestand nicht eingegriffen wurde und der Veräußerer durch den Gewährleistungsausschluss deutlich gemacht habe, hierfür nicht haften zu wollen. Dem widersprach der BGH. Der Veräußerer habe sich zu umfangreichen Maßnahmen verpflichtet, die dem gesamten Objekt einen neuen Charakter gaben. Die Arbeiten seien aus Sicht der Käufer derart umfassend, dass sie nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind und die Anwendung des Werkvertragsrechts auf Mängel der gesamten Bausubstanz rechtfertigen. Zwar hafte ein Veräußerer nicht für alle Fehler der Altbausubstanz, maßgeblich sei die aufgrund der Beschaffenheitsvereinbarung berechtigte Erwartung des Käufers. Allein daraus, dass alte Rohre im Gebäude verbleiben sollten, ergebe sich nicht, dass eine Braunfärbung des Wassers vereinbarungsgemäß ist.
Was ist zu tun? Auch wenn klar ist, dass in den Altbaubestand nicht eingegriffen wird, schließt dies die Haftung des Veräußerers nicht aus. Selbst ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss steht der Haftung des Veräußerers nicht entgegen. Vorliegend hätte es hierzu des ausdrücklichen Hinweises auf die Braunfärbung des Wassers bedurft. Nach der Rechtsprechung des BHG ist entscheidend, welche Erwartung der Erwerber modernisierter Altbauten aufgrund der Beschaffenheitsvereinbarung haben darf. Will der Veräußerer sanierter oder modernisierter Objekte der Haftung für Mängel der Altbausubstanz entgehen, muss er in der Beschaffenheitsvereinbarung auf derartige Mängel daher ausdrücklich hinweisen.