Ein Architekt kann nach einer sorgfältigen Erstbegehung eines Bauprojekts und Sondierung der Bauherrenvorstellungen die wesentliche Problemstellung benennen und zu den notwendigen Bestandsaufnahmen beraten. Bei unkomplizierten Gebäuden und üblichen Sanierungsmaßnahmen können in der Regel die Kosten unter Ausschluss der noch zu verifizierenden Risikobereiche überschlägig benannt werden. Eine größtmögliche Planungs- und Kostensicherheit ist aber erst nach Durchführung der erforderlichen Bestandsaufnahmen gegeben. Die Kosten für qualifizierte Bestandsaufnahmen zahlen sich oftmals um ein Mehrfaches in der verlässlichen Kalkulierbarkeit des Projektes aus.
Mit den gesammelten Informationen kann der nächste Schritt beginnen. Der Architekt fertigt unter Berücksichtigung Ihrer Vorgaben und Vorbesprechungen ein erstes Konzept aus und stellt es Ihnen anhand von Zeichnungen vor. Vielleicht kann er Ihnen schon Alternativlösungen aufzeigen, sofern dies nicht schon im Vorfeld geschehen ist. Die ersten Schritte sind bekanntlich die schwierigsten, aber auch die bedeutendsten. Hier werden Weichen für das ganze Bauvorhaben gestellt, vor allem im Hinblick auf die Kosten. Sprechen Sie deshalb in der Vorplanung offen und klar aus, was Ihnen gefällt und was nicht. In dieser Phase erarbeitet Ihr Planer eine Kostenschätzung, die Ihnen einen ersten Annährungswert der zu erwartenden Kosten gibt.
Mit Fortschritt der Planungsphasen wird diese Kostenschätzung immer weiter detailliert und fortgeführt. Es folgt eine Kostenberechnung auf Grundlage des gemeinsam erarbeiteten Entwurfs. Werden die Gewerke ausgeschrieben und die eingehenden Angebote ausgewertet, kann ein Kostenanschlag erstellt werden. Auf die Höhe der Abweichung haben Sie großen Einfluss. Während des ganzen Prozesses müssen Sie sich die immer weiter verdichtenden Kosten vor Augen führen und diese gemeinsam mit Ihrem Architekten steuern. Die entscheidenden Grundlagen für die zu erwartenden Kosten legen Sie aber mit Ihren Wünschen an Wohnfläche, Ausstattungsstandard und Komfort zu Beginn fest. Während die Kostensicherheit also im Zeitverlauf steigt, nimmt gleichzeitig die Möglichkeit ab, die Kosten noch zu beeinflussen.
Bei einer Berechnung nach der Elementemethode können Sie aber eine spätere Kostenabweichung minimieren. Wenn Sie auf eine hohe Kostensicherheit angewiesen sind, empfiehlt es sich, mit einem Architekten zusammenzuarbeiten, denn dieser weiß die Kostenrisiken zu minimieren und kann Ihnen hohe Sicherheit geben. Parallel zur fortschreitenden Entwicklung der Planung müssen die zu erwartendenKosten dem jeweiligen Planungsstand angeglichen und konkretisiert werden. Im Projektablauf sollten Kosten und Termine daher regelmäßig mit dem Stand abgeglichen werden. Etwaige unerwartete Kostenverursacher, zeitliche Engpässe oder Leerlauf können so erkannt und rechtzeitig gebannt werden. Eine gute zeitliche Organisation ermöglicht effektives Arbeiten in der Planung und der Ausführung und wirkt sich natürlich auch positiv auf die Kosten aus.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller, Wiesbaden
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