Bei der BF Real I.S. / DB Real Estate Immobilienverwaltung Objekte Berlin, Düsseldorf, Essen KG, HRA Nr. 78056, handelt es sich um einen geschlossenen Immobilienfonds, welcher von der REAL I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement, München, und der DB Real Estate Management GmbH, Eschborn, initiiert wurde. Bei der REAL I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement, München, handelt es sich um eine 100%ige Tochter der Bayerischen Landesbank Girozentrale, München. Bei der DB Real Estate Management GmbH, Eschborn, handelt es sich um eine 100%ige Tochter der Deutsche Bank AG.
Laut dem Beteiligungsprospekt vom 31.08.2004 richtet sich das Konzept des geschlossenen Immobilienfonds an Anleger, „die sich in Form einer Sachwertanlage an einem professionell verwalteten Immobilienportfolio beteiligen möchten, dessen Größenordnung nur institutionellen Investoren zugänglich ist.“ Hierfür wurde in drei große Immobilien in Berlin, Düsseldorf und Essen investiert. Die Immobilien wurden vor allem mit Sicht auf mittel- bis langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken und namhaften Mietern ausgesucht. Ziel des Fonds war es dabei, die Immobilien nach 14 Jahren gewinnbringend zu veräußern. Bis zum Jahr 2013 sind Ausschüttungen in Höhe von 6,00 % p.a. prognostiziert, ab dem Jahr 2014 Ausschüttungen in Höhe von 6,50 % p.a.
Beteiligen konnten sich interessierte Anleger über eine Treuhandgesellschaft, wobei jedoch ein Wechsel in die Direktkommanditistenstellung möglich war. Die Mindestbeteiligung betrug 5.000,00 €, wobei höhere Beteiligungen nur möglich waren, wenn die Beteiligungssumme durch 5.000,00 € ganzzahlig teilbar war. Auf die Beteiligung wurde ein Agio in Höhe von 5 % erhoben. Angesichts der langfristigen Ziele des Immobilienfonds ist eine Kündigung der Beteiligung erstmals zum 31.12.2025 vorgesehen, wobei jedoch die Möglichkeit besteht, dass die Beteiligungsgesellschaft vorher aufgelöst wird, wenn alle Immobilien vorher verkauft werden.
Das langfristige Anlagenziel des Immobilienfonds stellt ein erhebliches Risiko für den Anleger dar. Bis zum 31.12.2025 ist eine Kündigung der Beteiligung nicht möglich, was im Umkehrschluss natürlich auch bedeutet, dass der Anleger so lange nicht an das eingesetzte Kapital herankommt, wenn nicht vorher die Beteiligungsgesellschaft aufgelöst wird und dabei ausreichend Mittel übrig bleiben. Zu Berücksichtigen ist hierbei auch, dass es keinen geregelten Zweitmarkt für die Beteiligung an dem Fonds gibt, so dass es dem Anleger auch nicht möglich ist, die Beteiligung anderweitig einfach zu veräußern, sondern davon ausgegangen werden muss, dass ein angemessener Preis nicht erzielt werden kann.
„Hierüber müssen die beratende Bank bzw. der freie Berater oder Vermittler den Anleger ausdrücklich hinweisen!“, erklärt der Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, Herr Rechtsanwalt Cäsar-Preller. „Es wäre absolut verfehlt, einem Anleger, der sein Geld nur kurzfristig oder mittelfristig anlegen will, eine Beteiligung an einem solchen Fonds zu empfehlen. Ebenso muss dem Anleger klar sein, dass er auf unvorhergesehene Geldnöte nicht flexibel reagieren kann, wenn sein Kapital in einer solchen Anlage gebunden ist.“
Weitere Risiken die der Anleger sich bewusst machen muss, sind die Entwicklung der Markt- und Standortverhältnisse, insbesondere was die erzielbaren Mieten und auch die Vermietung an sich angeht, so können die Mieten in der Zukunftfallen oder es zu Leerständen kommen. Ebenso kann ein Mieter in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Weiterhin kann es zu unvorhersehbaren Kosten wegen Instandhaltung und Modernisierung kommen, die Finanzierungen können auslaufen und die Veräußerungserlöse können deutlich unter den Erwartungen zurückbleiben. Hierdurch kann sich auch die Beteiligungsdauer deutlich verlängern, wenn kein Käufer für die Immobilien gefunden werden kann und die Beteiligungsgesellschaft nicht genug liquide Mittel hat, um bei einer Kündigung das Beteiligungskapital zurückzuzahlen.
„Letztendlich sind die Risiken bei einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds immer etwas, über das ausführlich beraten werden muss und dies geht keinesfalls in einem kurzen Gespräch.“, führt der Gründer der Rechtsanwaltskanzlei Cäsar-Preller weiter aus. „Anleger sollten sich für die Entscheidung über eine Anlage in einem geschlossenen Immobilienfonds immer viel Zeit nehmen und notfalls auch ein paar Nächte drüber schlafen.“
Weiterhin ist auch zu bedenken, dass Berater und Vermittler häufig eine Provision für die Vermittlung entsprechender Beteiligungen erhalten und diese unter Umständen auch ungefragt offen legen müssen, keinesfalls dürfen sie eine falsche Höhe der Provisionen angeben.
Sollten Sie sich an einem geschlossenen Immobilienfonds beteiligt haben und der Meinung sein, dass Sie hierbei nicht richtig beraten wurden, so steht das Team der Rechtsanwaltskanzlei Cäsar-Preller Ihnen jederzeit gerne zur Seite und prüft für Sie, ob Schadensersatzansprüche gegenüber einem der Beteiligten bestehen. Hierbei können wir auf mehr als 15 Jahre Erfahrung im Bereich des Anlegerschutzes zurückblicken.
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