In einem aktuellen Urteil vom 28.09.2011 (Az. VIII ZR 242/10) hat der BGH erneut Stellung zu der Frage genommen, was ein Vermieter bei seinem Schreiben beachten muss, mit welchem eine Modernisierungsmaßnahme angekündigt wird.
Gem. § 554 Abs. 3 BGB hat der Vermieter dem Mieter vor Beginn der Maßnahme „deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen“. Seit jeher umstritten ist, wie präzise die Beschreibung tatsächlich sein muss.
Immerhin hat der BGH nunmehr entschieden, dass nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und nicht jede kleinere Auswirkung mitgeteilt werden muss. In dem dortigen Fall ging es um das Anbringen von Balkonen. Dem Mieter wurden die Baumaßnahmen stichwortartig bekannt gegeben. Dabei hieß es u. a.: „Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich“. Weiterhin wurden das Datum des Beginns, die Bauzeit und der Betrag der Mieterhöhung mitgeteilt. Der BGH hat dies als ausreichend angesehen. Es genüge, wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen. Diese Anforderung sei im vorliegenden Fall erfüllt.
Im Ergebnis ist das Urteil des BGH zu begrüßen. Wer schon einmal mit Ankündigungsschreiben zu Modernisierungsmaßnahmen zu tun hatte, weiß, wie schwierig es ist, die größtenteils technischen Sachverhalte dem Mieter verständlich zu erläutern. Dass hieran keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden dürfen, sollte eigentlich selbstverständlich sein und wird durch den BGH noch einmal bekräftigt. Es bleibt abzuwarten, ob die Instanzgerichte anlässlich dieses Urteils generell die Anforderungen an Ankündigungsschreiben zurückschrauben werden. Dies wäre in vielen Fällen sicherlich wünschenswert. Hier ist erfreulich, dass schon die Vorinstanzen zu der o. g. BGH-Entscheidung (Amtsgericht und Landgericht München I) eine Duldungspflicht des Mieters bejaht und die Modernisierungsankündigung für ausreichend erachtet hatten.
Sebastian Bansi, LL.M. Eur.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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