Bruchteilseigentum

Steht das Eigentum an einem Grundstück mehreren Personen zu, so behandelt das Gesetz diese – mangels abweichender Regelung – als Miteigentümer, denen das Eigentum nach Bruchteilen zusteht. Bruchteilseigentum hat in den vergangenen Jahren eine wachsende Bedeutung erlangt, weil die Beteiligung häufig den Einstieg in den vollständigen Erwerb der Immobilie bietet, oder eine strategische Position eröffnet, die bei der weiteren Entwicklung des Grundstücks Einflussmöglichkeiten sichert. Denn dem Miteigentümer steht kein realer („abgegrenzter“) Teil des Grundstücks zu, sondern ein ideeller Teil des sich auf das gesamte Grundstück beziehende Eigentumsrechts.

1. Während jeder Miteigentümer über seinen Anteil frei verfügen kann, bedarf jegliche Verfügung über das Grundstück selbst – beispielsweise die Veräußerung oder die Belastung mit einem Grundpfandrecht – der Zustimmung aller Miteigentümer, unabhängig davon, wie groß der einzelne Bruchteil selbst ist. Über den gemeinschaftlichen Gegenstand können die Teilhaber nur gemeinschaftlich verfügen; Mehrheitsentscheidungen sind ausgeschlossen. Dagegen ist die Verwaltung des Grundstücks in der Weise gemeinschaftlich ausgestaltet, dass Verwaltung und Nutzung mit Stimmenmehrheit beschlossen werden können. Diese Bindung, vor allem aber die Verfügungsbeschränkung führt nicht selten dazu, dass kleine („lästige“) Bruchteile von größeren Anteilseignern übernommen werden, um klare Entscheidungsstrukturen zu erhalten, oder die die Veräußerungsmöglichkeit des Grundstücks herzustellen.
2. Umgekehrt bietet jeder Einstieg durch eine Beteiligung die Möglichkeit, weitere Bruchteilsanteile zu übernehmen und so auf Sicht das Alleineigentum an der gesamten Immobilie zu erlangen. Häufig sind Bruchteilsgemeinschaften das Ergebnis von Erbgängen oder anderen Vermögensteilungen; nur wenige der Miteigentümer interessieren sich wirklich für die Immobilie und sind über eine Veräußerungsmöglichkeit dankbar. Dies begründet sich nicht zuletzt aus der vollen Haftung, die jeder Miteigentümer im Außenverhältnis – unabhängig von der Größe seines Bruchteils – für immobilienbezogene Aufwendungen (z. B. öffentliche Lasten) trägt.
3. Lässt sich eine Einigung unter den Miteigentümern nicht erreichen, verbleibt jedem Anteilseigner der Weg in die Aufhebungsversteigerung (meist Teilungsversteigerung genannt). Dieses, den besonderen Regelungen der § 180 ZVG ff. unterliegende gerichtliche Versteigerungsverfahren läuft wie folgt ab: Jeder Anteilseigner kann auch gegen den Willen des anderen die Teilungsversteigerung beantragen. Das gesamte Grundstück kommt zur Versteigerung. Das Gericht setzt mithilfe von Sachverständigen den Wert des Grundstücks fest; anschließend wird der Versteigerungstermin anberaumt und durchgeführt. Sowohl die Beteiligten selbst als auch Dritte können die Immobilie dann ersteigern. Aus dem Erlös werden vom Gericht eventuelle Gläubiger befriedigt, ein Übererlös wird unter den früheren Miteigentümern verteilt. Die praktische Bedeutung der Teilungsversteigerung besteht darin, dass sie die einseitig durchsetzbare Möglichkeit zur Vermögensauseinandersetzung schafft, wo eine einvernehmliche Auseinandersetzung nicht erreichbar ist. Die übrigen Miteigentümer bleiben auf den Erwerb aus der Versteigerung verwiesen, wollen sie die Immobilie behalten. Wegen der starken Interessengegensätze der Verfahrensbeteiligten muss bei Teilungsversteigerungen gleichwohl mit einer längeren Verfahrensdauer gerechnet werden; zudem ist das Verfahren kosten- und gebührenpflichtig.

Nicht selten beruht also der „Wert“ und die Bedeutung des Bruchteilseigentums darauf, dass es den besonderen gesetzlichen Bestimmungen über die Bruchteilsgemeinschaft unterliegt, die dem einzelnen Miteigentümer erhebliche Rechte und Mitsprachebefugnisse und – wenn auch in einem etwas abgelegeneren Rechtsgebiet – weiten Raum für strategische und taktische Gestaltungen gewähren. Hier empfiehlt es sich, bei Bedarf rechtlichen Rat zu dem geplanten Vorgehen hinzuzuziehen.