Für nahezu jeden Arzt kommt es im Laufe seiner Karriere zur Anmietung von Praxisräumen. Ist die erste Hürde genommen und die gewünschten Räumlichkeiten wurden gefunden, muss sich der Arzt mit dem Abschluss des Gewerbemietvertrages befassen.
Die Kanzlei Cäsar-Preller in Wiesbaden gibt hierzu nachfolgend einige Tipps:
Die Bedeutung des Mietvertrages wird von vielen Ärzten unterschätzt. Geht es um den Zusammenschluss mit anderen Ärzten zu einer Gemeinschaftspraxis, wird häufig rechtlicher Rat eingeholt, da man sich der Bedeutung eines Gesellschaftsvertrages für die Zukunft bewusst ist. Hinsichtlich der Folgeneines Mietvertragsabschlusses über Praxisräume wird hingegen außer Acht gelassen, dass sich der Mieter zur regelmäßigen Zahlung der, häufig hohen, Miete über Jahre verpflichtet. Die Miete bei Geschäftsräumen ist regelmäßig zuBeginn, spätestens bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts zu entrichten. Wurde also eine monatliche Zahlung der Miete vereinbart, ist sie spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu zahlen.
Zu beachten gibt es weiterhin, dass ein Gewerberaummietvertrag u. U. nach den §§ 578, 550 BGB der Schriftform bedarf. Erfolgt eine Vereinbarung mit dem Vermieter über die Nutzung der Praxisräume für länger als ein Jahr lediglich mündlich, so wird der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen und eine Kündigung kann frühestens nach einem Jahr erfolgen. Wünscht der mietende Arzt aber eine flexible Mietsituation, gerade im Hinblick auf die zukünftige Entwicklung seiner Praxis, so sollte er auf den schriftlichen Abschluss des Mietvertrages bestehen.
Bei unbefristeten Mietverhältnissen scheint es übliche Praxis geworden zu sein, dass Banken eher dazu geneigt sind, ein Darlehen zur Ausstattung einer Arztpraxis abzulehnen, da dieser Mietvertrag entsprechend § 542 BGB jederzeit nach den gesetzlichen Fristen kündbar ist. Die Kreditinstitute scheinen zu befürchten, dass eine Kündigung der Praxisräume erfolgt, bevor ein Arzt das Darlehen zurückgezahlt hat. Die gesetzliche Kündigungsfrist für Praxisräume beträgt nach § 580 a BGB 6 Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres, so dass die Kündigung lediglich zum 31.3., 30.6., 30.9 oder 31.12. eines jeden Jahres erfolgen kann. Im Mietvertrag kann diese Frist auch verkürzt oder verlängert werden.
Einigt sich der Arzt mit dem Vermieter auf eine befristete Mietzeit, z.B. von 5 Jahren, so kann in dieser Zeit keine ordentliche Kündigung, sondern lediglich eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund, erfolgen.
Und was geschieht, wenn der Vermieter plötzlich sein Haus verkauft? Für diesen Fall sieht § 566 BGB vor, dass der Erwerber anstelle des Vermieters in den Mietvertrag mit dem Arzt eintritt. Hierbei zeigt sich wie wichtig es ist einen Mietvertrag schriftlich abzuschließen und auch jegliche Vertragsänderung schriftlich festzuhalten.
Für viele Ärzte ist es auch von Bedeutung mit dem Vermieter abzuklären, ob er die Praxisräume untervermieten darf, zum Beispiel für den Fall, dass er sich künftig mit anderen Ärzten zusammentut oder einen Nachfolger für seine Praxis sucht. § 540 BGB sieht vor, dass der Mieter dies nur mit der Erlaubnis des Vermieters kann. Der Vermieter darf die Untervermietung nur verbieten, wenn hinsichtlich der persönlichen Verhältnisse des potentiellen Untermieters ein wichtiger Grund für die Verweigerung vorliegt. Fehlt dieser wichtige Grund und verweigert der Vermieter seine Zustimmung dennoch, steht dem Arzt ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Wichtig ist es deshalb schon bei Vertragsschluss darauf zu achten, dass der Vermieter diese Regelung nicht im Mietvertrag ausschließt.
Schlussendlich ist es gerade in Zeiten der Sanierungsflut zwecks Energieersparnis, für Ärzte wichtig zu wissen, dass sie als Mieter grundsätzlich Modernisierungsmaßnahmen zu dulden haben, sofern sie durch den Vermieter bereits drei Monate im Voraus angekündigt wurden. Dies folgt aus den §§ 555 c und 555 d BGB.
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