Die Bundesregierung hat nun endlich den lang erwarteten Gesetzesentwurf zur Modernisierung des Mietrechts in den Bundestag eingebracht. Es ist damit zu rechnen, dass die meisten, wenn nicht sogar alle, vorgesehenen Änderungen bereits ab dem 01.01.2013 in Kraft treten werden. Rechtsanwalt Sebastian Rosenbusch-Bansi, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und angestellter Rechtsanwalt der Kanzlei Cäsar-Preller in Wiesbaden, hat für Sie die wichtigsten Änderungen zusammengefasst:
Begründung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter: Bisher war es für den Vermieter stets problematisch, Modernisierungsmaßnahmen angemessen schriftlich zu begründen. Einige Gerichte hatten in der Vergangenheit sogar die Darlegung komplizierter technischer Berechnungen gefordert, um den Energiespareffekt belegen zu können. Nach dem neuen Recht können jetzt auch anerkannte Pauschalsätze zugrunde gelegt werden; hierdurch soll die Darlegungslast erleichtert werden.
Wohnungsräumung: Das Modell der sogenannten „Berliner Räumung“ wird offiziell in das Gesetz integriert. Bei diesem Modell kann der Mieter bei einer Räumung durch den Gerichtsvollzieher aus dem Besitz der Wohnung gesetzt werden, während das Mobiliar unter Obhut des Vermieters in der Wohnung verbleibt. Wobei der Vermieter bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit für den Verlust der Gegenstände des Mieters haftet.
Wärmecontracting: Hierbei handelt es sich um den Bezug von Wärme von einem externen Unternehmen. Wer nach diesem Modell handelt, kann die Kosten der Wärmeversorgung unter bestimmten Voraussetzungen anstelle der bisherigen Heizkosten umlegen.
Härtefälle bei der Mieterhöhung: Nach den geplanten Änderungen kann ein Mieter die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr dadurch blockieren, dass die Maßnahme für ihn eine finanzielle Härte bedeuten würde.Dieser Punkt spielt nun erst bei der konkreten Mieterhöhung nach Durchführung der betreffenden Maßnahmen eine Rolle. Hier gilt jedoch weiterhin, dass der Mieter nicht zahlen muss, wenn er eine entsprechende finanzielle Härte konkret nachweisen kann.
Kaution: Ausgehend von dem Regelfall, dass eine Kaution mindestens zwei Monatsmieten beträgt, kann dem Mieter zukünftig bei Nichtzahlung der Kaution gekündigt werden.
Energetische Sanierung: Eine Mieterhöhung kann zukünftig auch aufgrund einer energetischen Sanierung begründet werden. Voraussetzung ist, dass die Mietsache auch tatsächlich weniger Energie verbraucht.
Vollstreckbarkeit eines Räumungsurteils: Demnächst kann ein Vermieter auf kurzem Wege eine einstweilige Verfügung erwirken, mit welcher auch gegen bisher unbekannte Mitbewohner vollstreckt werden kann, ohne dass eine weitere Räumungsklage erhoben werden muss.
Sicherungsanordnung bei Mietschulden: Demnach sollen die Gerichte zukünftig von Mietern durch Sicherungsanordnung auf Antrag eines Vermieters eine Sicherheit für die Mietschulden verlangen können. Die Höhe der Sicherheit orientiert sich an denjenigen Mietforderungen, welche während eines Gerichtsverfahrens auflaufen.
Die Rechtsanwälte der Kanzlei Cäsar-Preller beraten neben vielen anderen Rechtsgebieten auch in sämtlichen mietrechtlichen und immobilienrechtlichen Angelegenheiten. Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller selbst ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Bank- und Kapitalmarktrecht.
Foto: © Andrey Armyagov
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