Einkünfteerzielungsabsicht bei leer stehenden Immobilien?

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der Einkommensteuer, nicht jedoch wenn die Immobilien ohne Einkünfteerzielungsabsicht einen Leerstand aufweisen. Grundsätzlich können nämlich bei Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung auch Verluste steuermindernd geltend gemacht werden, die auch mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden können.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 EStG), wer sein Grundstück, Gebäude oder Gebäudeteil in der Absicht vermietet, daraus auf Dauer ein positives Ergebnis zu erreichen. Nach dem § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. Das heißt, auch wer mal Verluste macht, darf diese bei der Steuer berücksichtigen, wenn er eigentlich Einkünfte erzielen wollte.

Anders ist es dann, wenn die Immobilie für längere Zeit leer steht und schon gar kein Vermietungsversuch unternommen wird, dann liegt möglicherweise keine Einkünfteerzielungsabsicht vor und auch Verluste dürfen nicht mehr steuermindernd angesetzt werden (vergleiche Bundesfinanzhof, Urteil vom 19. November 2014 – VIII R23/11). Dies ist für jede vermietete Immobilie gesondert, d.h. objektbezogen, zu prüfen und das Ergebnis kann je nach Lage des Falles auch unterschiedlich ausfallen.

Im genannten Fall hatte der Eigentümer über fünf Jahren vom Erwerb des Objekts bis zur Überlassung an den Sohn keinen einzigen Vermietungsversuch unternommen. Dies kostete ihn die Verlustabzugsmöglichkeit. Die vom Eigentümer vorgetragenen „vagen und nicht konkreten Vermietungsvorstellungen“ reichten auch nicht aus, um Einkünfte­erzielungs­absicht zu substantiieren, da insoweit bestehende Zweifel zu Lasten des Klägers gehen. Im konkreten Fall konnten die Werbungskosten dann auch nicht bei den Einkünften aus Kapitalvermögen abgezogen werden. Um solche misslichen Situationen zu vermeiden, sollte bei längeren Leerständen möglicherweise ein Rechtsrat eingeholt werden.