In den letzten Jahren mussten sich viele Vermieter und Mieter mit dem Thema energiegerechte Sanierung befassen. Dadurch tauchen auch viele rechtliche Fragen auf. Welche Rechte haben die Vermieter? Was müssen Mieter dulden, was dürfen sie verlangen?
Angesichts der hohen Heizkosten im Winter oder der Tropenhitze im Hochsommer würde mancher Mieter gerne seinen Vermieter zu einer energetischen Sanierung drängen. Aber eine rechtliche Grundlage hierfür gibt es meist nicht. Mieter haben im Grunde keinen Anspruch darauf, dass der Eigentümer die nicht isolierte Außenwand dämmt oder das Haus mit einer effizienteren Heizungsanlage ausstattet. Die Energiesparverordnung (EnEV) verpflichtet bei bestehenden Gebäuden bisher nur zu wenigen Maßnahmen, beispielsweise zum Austausch uralter Heizkessel. Nur dann, wenn ohnehin der Außenputz erneuert werden muss, muss der Eigentümer auch die Fassade dämmen. Der Vermieter hat seine Mieter drei Monate vor Beginn der Sanierungsarbeiten schriftlich hierüber zu informieren.
Bei der energetischen Sanierung gilt darüber hinaus: Will der Vermieter die Miete danach erhöhen, muss er darlegen, dass die Sanierung zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie führt. Bis zu 11 Prozent der Sanierungskosten darf der Eigentümer auf die jährliche Miete umlegen, unabhängig davon, wie hoch die Energieersparnis tatsächlich ist. Demnach können also unter Umständen trotz Energieeinsparung die Wohnkosten für den Mieter steigen.
Im Normalfall müssen die Mieter die angekündigten Sanierungsmaßnahmen und die Mieterhöhung dulden, wenn diese dazu beitragen, dass nachhaltig Energie gespart wird. Auch gehört hierzu z. B. der Austausch von Einfachfenstern zugunsten von Isolierglasfenstern. Verwendete öffentliche Fördermittel muss der Vermieter aber bei einer Modernisierungsmieterhöhung auf jeden Fall abziehen. Es gibt bei der Duldungsverpflichtung des Mieters jedoch im Einzelfall Ausnahmen, nämlich wenn die Modernisierung für einen Mieter eine unzumutbare Härte bedeutet, zum Beispiel wenn es sich um einen schwerkranken Mieter handelt.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller, Wiesbaden
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