Gewerbemietvertrag mit Wuchermiete?

Dem Betreiber eines Backshops wurde vom Vermieter der Mietvertrag wegen Zahlungsverzug außerordentlich gekündigt. Hiergegen wandte der Betreiber ein, er sei nicht in Verzug, weil die Miete in Höhe von 46 Euro/m² wucherisch überhöht und damit sittenwidrig sei. Die ortsübliche Miete lag bei 23 Euro/m². Der Mieter befand sich mit einem die monatliche Miete leicht übersteigenden Gesamtbetrag in Verzug. Der Gesamtrückstand resultierte nicht aus zwei aufeinander folgenden Monatsmieten, sondern ergab sich aus einem längeren Zeitraum.
Gemäß Bundesgerichtshof liegt ein Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bereits dann vor, wenn die vereinbarte Miete – wie hier – knapp 100 % höher ist als die ortsübliche Miete. Auf eine verwerfliche Gesinnung des Vermieters könne aber nur dann geschlossen werden, wenn dieses Missverhältnis für den Vermieter erkennbar war. Analysen ortsansässiger Makler bewerteten vergleichbare Ia-Lagen mit bis zu 40 Euro/m² und Ib-Lagen mit bis zu 13 Euro/m². Wegen dieser Unterschiede und der Schwierigkeit, das Objekt einer Lage zuzuordnen, konnte dem Vermieter hier kein unredliches Verhalten vorgeworfen werden.
Die Kündigung des Vermieters wurde aber deswegen zurückgewiesen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB nicht vorlagen. Hierdurch stellte der BGH fest, dass ein Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete auch bei gewerblichen Mietverhältnissen erheblich ist. Der Rückstand muss aber aus zwei aufeinander folgenden Monaten herrühren. Wenn sich der Verzug über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen erstreckt, ist ein Rückstand in H&oumL;he von zwei vollen Monatsmieten erforderlich.
Insbesondere bei langfristigen Verträgen kann man nicht vorhersehen, wie sich der Markt und der Standort entwickeln. So ist es für Vermieter ratsam, das aktuelle Mietniveau bei Vertragsbeginn zu dokumentieren, beispielsweise durch Analysen ortsansässiger Makler.