Modernisiert der Vermieter eine Wohnung, kann er 11 % der hierfür anfallenden Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Wann aber bewirkt eine Maßnahme eine dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse und stellt somit eine „Modernisierung“ dar? Und auf welchenZustand der Wohnung ist für die Beantwortung dieser Frage abzustellen?
Zumindest hinsichtlich des letzteren Punktes sorgt eine aktuelle Entscheidung des BGH vom 20.06.2012 (VIII ZR 110/11) nach Angaben der Rechtsanwaltskanzlei Joachim Cäsar-Preller in Wiesbaden für Klarheit.
Das Gericht hatte einen Fall zu beurteilen, in dem eine Wohnung ursprünglich mit Hilfe von Kohleöfen beheizt wurde. Nachdem der Vormieter mit Einverständnis des Vermieters auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung eingebaut und der Mieter diese bei Einzug abgelöst hatte, wollte der Vermieter nun eine Gaszentralheizung einbauen. Auf die Ankündigung der entsprechenden Maßnahme sowie der vom Mieter zu tragenden monatlichen Umlage hin verweigerte der Beklagte jedoch seine Zustimmung. Der Wechsel von einer Gasetagen- zu einer Gaszentralheizung stelle keine nennenswerte Verbesserung der Wohnverhältnisse dar. Das Berufungsgericht gab der Klage des Vermieters gegen den Mieter auf Duldung der vermeintlichen Modernisierungsmaßnahme statt. Der BGH hat dieses Urteil nunmehr jedoch aufgehoben und klargestellt:
Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen zu beurteilen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen. Der Vermieter verhielte sich widersprüchlich, wenn er einerseits dem Mieter erlaubte, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren, und andererseits bei einer späteren eigenen Modernisierung den auf diese Weise vom Mieter geschaffenen rechtmäßigen Zustand unberücksichtigt lassen wollte.
„Die Mieterhöhung wegen Modernisierung der Wohnung hält gerade für den Vermieter einige Fallstricke parat“, so Sebastian Bansi, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und angestellter Rechtsanwalt der Kanzlei Cäsar-Preller. Hier lohne es sich nach Angaben von Rechtsanwalt Bansi meist schon im Vorfeld, eine anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen.
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