Zu den großen Ärgernissen aus Sicht des Vermieters gehören Zahlungsrückstände aus einem Mietverhältnis. Sei es, dass die reguläre Miete nicht oder nicht pünktlich geleistet wird oder dass Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen nicht beglichen werden.
Nachfolgend soll ein grober Überblick gegeben werden über die Möglichkeiten, einem Mieter wegen Zahlungsverzug zu kündigen:
Nach dem Gesetz wird unterschieden zwischen einer ordentlichen Kündigung und einer außerordentlichen (fristlosen) Kündigung. Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Mieteoder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder der Mieter in einem Zeitraum von mehr als zwei Monaten in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist. In ersterem Fall muss eine Monatsmiete überschritten sein (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Eine vorangehende Abmahnung ist im Falle des Zahlungsverzugs nicht erforderlich. Besteht ein unberechtigter Rückstand von zwei Monatsmieten, ist der Vermieter somit unmittelbar zur Kündigung berechtigt.
Die Rechtsprechung wendet die gleichen Grundsätze auch auf die ordentliche Kündigung an. Im Hinblick auf die Höhe der Zahlungsrückstände wird hier kein Unterschied gemacht. Allerdings kann es vorkommen, dass weitere Umstände hinzutreten, welche beispielsweise eine Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses zur Folge haben und eine ordentliche Kündigung innerhalb der gesetzlichen Frist unabhängig von der Höhe der Zahlungsrückstände rechtfertigen. Dies zu bewerten, ist stets eine Frage des Einzelfalls.
Darüber hinaus kann der Vermieter bei ständig unpünktlichen Zahlungen des Mieters die ordentliche oder fristlose Kündigung aussprechen – wobei hierfür regelmäßig eine vorangehende Abmahnung erforderlich sein wird, worin der Mieter auf sein Fehlverhalten hingewiesen werden soll und ihm für den Wiederholungsfall mit der Kündigung gedroht wird.
Berechtigen auch Rückstände aus Betriebskostenabrechnungen zur Kündigung? Normalerweise nicht. Denn die Nachzahlungsbeträge aus den Jahresabrechnungen zählen nicht zu den Mietrückständen, so dass auch bei hohen Nachzahlungspflichten im Regelfall kein Recht zur Kündigung besteht. Der Vermieter hat hier meist nur die Möglichkeit, die betreffenden Beträge gerichtlich einzuklagen. Allerdings können in diesem Zusammenhang durchaus Einzelfälle vorliegen, welche eine Kündigung gerechtfertigt erscheinen lassen (beispielsweise wenn kontinuierlich über Jahre hinweg die Nachzahlungen ausbleiben).
Der Vermieter sollte immer im Blick behalten, dass eine Kündigung schriftlich erklärt werden muss. Mündliche Kündigungserklärungen sind unwirksam. Der Kündigungsgrund ist in dem Schreiben mit anzugeben.
Der Mieter kann eine außerordentliche Kündigung dadurch abwenden, dass er die rückständige Miete innerhalb eines Zeitraums von bis zu zwei Monaten nach Rechtshängigkeit eines Räumungsverfahrens vollständig an den Vermieter zahlt. Dies funktioniert aber nur dann, wenn eine vollständige Zahlung erfolgt. Zudem gilt dies nicht für eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung. Jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter den Zahlungsrückstand schuldhaft verursacht hat, was regelmäßig der Fall ist. Es empfiehlt sich daher in jedem Fall, auch bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen stets zusätzlich zur außerordentlichen Kündigung gleichzeitig hilfsweise die ordentliche Kündigung zu erklären. Dies verschafft eine zusätzliche Rechtssicherheit.
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