Kündigungsverzicht in einem Formularvertrag

von Rechtsanwalt Bansi

Angesichts der strenger gewordenen Voraussetzungen zur Vereinbarung eines Zeitmietvertrages greifen Vermieter häufig zu Formularklauseln, in denen für einen bestimmten Zeitraum, beispielsweise für ein bis zwei Jahre, für beide Parteien oder auch nur für eine Partei ein Kündigungsverzicht festgeschrieben wird. Diese Form ist grundsätzlich zulässig; problematisch wird es jedoch, wenn nur der Mieter auf sein Kündigungsrecht verzichtet. Diesem einseitigen Schutz des Vermieters schob der Bundesgerichtshof in einigen Entscheidungen der letzten Jahre einen Riegel vor. Zusätzlich verschärfte der BGH aber auch die Voraussetzungen für einen wirksamen zweiseitigen Kündigungsverzicht.
Der BGH stellte zunächst fest, dass bei einer zeitlichen Begrenzung der Mietdauer aufgrund einer Staffelmietvereinbarung keine unangemessene Benachteiligung vorliegt, wenn der Mieter einseitig in einem vorgedruckten Text für zwei Jahre auf sein Kündigungsrecht verzichtet. In dem konkreten entschiedenen Fall wurde zusätzlich eine Staffelmiete gem. § 557a BGB vereinbart, dessen Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung betrug (BGH, Urt. v. 12.11.2008, VIII ZR 270/07).
Im Übrigen stellte der BGH nur wenige Tage später in seiner Entscheidung vom 19.11.2008 (VIII ZR 30/08) klar,dass ein formularmäßig vereinbarter einseitiger und befristeter Kündigungsverzicht des Mieters nur dann wirksam ist, wenn er im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung oder einem wirksamen (also mit einer ordnungsgemäßen Begründung versehenen) Zeitmietvertrag steht oder aber durch einen anderweitigen Vorteil für den Mieter kompensiert wird. In dem konkreten Fall hatte der Mietvertrag zum Inhalt, dass der Mieter für ein Jahr auf sein Kündigungsrecht verzichtet. Der Mieter zog früher aus, der Vermieter klagte auf rückständige Miete. Der BGH gab dem Mieter Recht und beendete damit gleichzeitig einen jahrelangen juristischen Streit über die Voraussetzungen eines einseitigen formularmäßigen Kündigungsverzichts. Dieser wurde im vorliegenden Fall als unangemessene Benachteiligung angesehen (§ 307 BGB).
Diese Wertung führte der BGH in seiner Entscheidung vom 15.07.2009 zu dem Az. VIII ZR 307/08 – in eingeschränktem Umfang – insofern fort, als sie auch auf den beiderseitigen Kündigungsverzicht von Mieter und Vermieter erstreckt wird, sofern besondere Umstände eine unangemessene Benachteiligung rechtfertigen. In dem dort zu entscheidenden Fall hatte ein Student ein Zimmer bezogen; der formularmäßige Mietvertrag enthielt die Klausel, dass der Vertrag auf unbestimmte Dauer läuft und vereinbart wird, dass das Recht zur ordentlichen Kündigung für beide Parteien bis zu einem bestimmten Datum (zwei Jahre ab Mietbeginn) ausgeschlossen wird. Der BGH stellte klar, dass er einen beiderseitigen, zeitlich auf zwei Jahre begrenzten Kündigungsverzicht als grundsätzlich wirksam ansieht. Im vorliegenden Fall jedoch nahm er eine unangemessene Benachteiligung des Mieters an: Dieser hätte als Student ein schutzwürdiges Bedürfnis nach Mobilität und Flexibilität, um auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufs und ausbildungsbedingte Erfordernisse eines Ortswechsels angemessen reagieren zu können. Der Vermieter wiederum konnte keine schutzwürdigen Interessen vorbringen. Klar ist nach dieser Entscheidung des BGH, dass eine Interessenabwägung zu erfolgen hat; ferner dürfte sich das Urteil maßgeblich auf den Umstand stützen, dass dem Vermieter bekannt war, dass das angemietete Zimmer zum Zwecke des Studiums genutzt wurde. Im Übrigen dürfte das Urteil sicherlich streitbar sein; es stellt sich nicht zuletzt die Frage, wie hoch die Vertragsfreiheit zu werten ist und ob der Mieter nicht ohne weiteres erkennen konnte, dass er für zwei Jahre (einem durchaus überschaubaren Zeitraum) mit seinem Kündigungsrecht ausgeschlossen ist und gegebenenfalls den Vertrag auch auf dieser Grundlage nicht sogar bewusst eingegangen ist.
Sofern ein Kündigungsausschluss unwirksam ist, tritt an dessen Stelle das Recht zur ordentlichen Kündigung. Die Kündigungsfrist läuft dann regelmäßig am letzten Tag des übernächsten Monats, welcher auf den Monat der Kündigungserklärung folgt, aus, sofern die Kündigung bis zum dritten Werktag erklärt wird.
Sebastian Bansi, LL.M. Eur. Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht