Mieter hat Vorkaufsrecht an Mietwohnung – Auch Schadensersatz möglich

Wenn ein Wohnungseigentümer seine Mietwohnung verkaufen will, steht dem bisherigen Mieter ein Vorkaufsrecht zu. „Übergeht ihn sein Vermieter hier, kann der Mieter sogar Schadensersatz verlangen.“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Rosenbusch-Bansi von der Anwaltskanzlei Cäsar-Preller aus Wiesbaden.

So entschied der Bundesgerichtshof kürzlich in einem Urteil (Az.: VIII ZR 51/14). Im vorliegenden Fall lebte eine Mieterin seit 1992 in einem Mehrfamilienhaus mit sechs weiteren Parteien, welches die Vermieterin 2011 zu einem Gesamtpreis aller Wohnungen von 1,3 Millionen € verkaufte, wobei die Vermieterin die Mieterin und spätere Klägerin zuvor nicht über ihren geplanten Verkauf informiert hatte. Etwa ein halbes Jahr später bekam die Mieterin vom neuen Wohnungseigentümer ein Kaufangebot für die Wohnung, aber zu einem Kaufpreis von etwa 266.000 € anstelle von 187.000 €, was dem Anteil am Kaufpreis des gesamten Objektes entsprochen hätte. Die Mieterin verklagte ihre ehemalige Vermieterin nun auf Schadensersatz in Höhe von etwa 79.000 €, was oben genannter Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufangebot an die Klägerin entspricht. Der BGH gab der Mieterin Recht und sprach ihr einen Schadensersatzanspruch zu, weil die ehemalige Vermieterin sich nicht an ihre Informationspflichten gehalten habe und die Mieterin nicht über einen geplanten Verkauf des Mietobjektes informiert hatte. Laut den Karlsruher Richtern habe die Mieterin so überhaupt nicht ihr Vorkaufsrecht ausüben können, weil sie nicht über einen Wohnungsverkauf informiert worden sei. Das Berufungsgericht muss jetzt noch über die Schadensersatzhöhe urteilen.

„Hintergrund des Vorkaufsrechts und des hier geführten Prozesses ist der Umstand, dass vermietete Wohnungen meist zu einem erheblich günstigeren Preis verkauft werden als nicht vermietete Wohnungen.“, so Rosenbusch-Bansi.

Unabhängig von einem Vorkaufsrecht ändert sich laut Rechtsanwalt Rosenbusch-Bansi für einen Mieter im Falle eines Wohnungsverkaufes nichts: „Es gilt das Prinzip ‚Kauf bricht nicht Miete‘.“. Ein Mieter braucht so nach einem Wohnungsverkauf keine Vertragsänderungen oder gar eine Kündigung des Mietvertrages hinnehmen.

Übrigens gilt im Falle eines Verkaufs eines Wohnhauses als Einheit kein Vorkaufsrecht für Mieter.