Mietrecht: Abnutzung oder vertragswidrige Beschädigung?

Immer wieder streiten sich Vermieter und Mieter bei einem Auszug darüber, was normale Abnutzung der Wohnungund was vertragswidrige Beschädigung war. Oftmals entscheiden im Zweifelsfall die Gerichte.
Veränderungen durch normale Abnutzung muss der Vermieter hinnehmen. Sie sind mit der Miete bezahlt. Allerdings steht dem Vermieter bei vertragswidrigen Beschädigungen grundsätzlich ein Anspruch auf Schadensersatz zu. Die Unterscheidung ist kompliziert, weil es keine klare gesetzliche Regelung gibt. Hier helfen oft nur Beispiele weiter. Zur Abnutzung gehören zum Beispiel Schattierungen auf der Tapete durch das Aufhängen von Bildern, ein im üblichen Maße abgelaufener Teppichboden oder Druckstellen durch das Aufstellen von Möbeln. Auch Verfärbungen der Fugen im Bad sind eine „normale Abnutzung“. Denn es ist Aufgabe des Vermieters, die Wohnung – und damit die Fugen – instand zu halten.
Die sogenannten Schönheitsreparaturen sind von dieser Regel jedoch ausgeschlossen. Wenn im Mietvertrag wirksam Schönheitsreparaturen geregelt sind, so sind diese ein Sonderfall der Abnutzung. Diese Renovierungspflichten darf der Vermieter auf den Mieter abwälzen. Möglich ist das aber nur für das Tapezieren oder Anstreichen von Wänden, Decken, Heizkörpern sowie Türen und Fensterrahmen von innen.
Von „vertragswidrigen Beschädigungen“ sprechen Juristen wenn die Wohnung mehr als üblich verschleißt wird. Typische Beispiele: übermäßiges Anbohren von Fliesen im Bad, Nikotinablagerungen durch exzessives Rauchen oder Schäden infolge von Einbauten des Mieters. Dabei sind eine Handtuchstange, eine Duschablage oder Bohrlöcher im Bad für einen Spiegel meist noch in Ordnung. Aber wurde die Wand durch etliche Bohrlöcher sprichwörtlich zum „Schweizer Käse“, kann dies eine vertragswidrige Beschädigung sein.
Ein Kriterium für eine Beschädigung ist, ob der Mieter schuldhaft, also vorsätzlich, oder fahrlässig gehandelt hat. So wäre Vorsatz, wenn der Teppich als Aschenbecher benutzt worden wäre, jedoch reicht für Fahrlässigkeit schon aus, wenn versehentlich ein Brandloch in den Teppich kommt, die Kerze tropft oder ein Glas Rotwein umkippt. Zahlen muss der Mieter jedenfalls in diesen Fällen.
Beiden Seiten kann ein Übergabeprotokoll helfen. Um einen Streit zu vermeiden, empfehlen Experten Übergabeprotokolle beim Ein- und Auszug. Auch sollten Mieter bei Wohnungsübergaben immer Zeugen mitbringen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller, Wiesbaden