Mietrecht – Rechtsprechung

Verwendet ein Hausverwalter für einen Vermieter einen Mietvertrag mit unwirksamen Formularklauseln, so muss er dem Vermieter den hieraus entstehenden Schaden ersetzen (KG Berlin, Az. 3 U 3/06).
Der Fall: Der Eigentümer einer Gewerbeimmobilie beauftragte seinen Hausverwalter unter anderem mit der Erstellung und dem Abschluss von Gewerberaummietverträgen. Der Hausverwalter griff bei Abschluss eines der Verträge auf einen vorformulierten Mietvertrag zurück, der hinsichtlich der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach der Rechtsprechung des BGH zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses unwirksame Klauseln enthielt. Daher konnten Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter auf Durchführung entsprechender Arbeiten nicht durchgesetzt werden. Vielmehr musste der Vermieter diese auf eigene Kosten vornehmen. Diese Aufwendungen verlangte der Vermieter nunmehr von dem Hausbesitzer zurück.
Die Folgen: Die Richter befanden, dass der Hausverwalter zum Ersatz des Schadens verpflichtet ist. Dieser hätte die Rechtsprechung des BGH zu Schönheitsreparaturklauseln in Formularverträgen kennen müssen und nur solche Klauseln verwenden dürfen, die die Schönheitsreparaturpflicht wirksam auf den Mieter abwälzen.
Was ist zu tun? Für Hausverwalter und alle Personen, die fü,r Dritte Formularmietverträge abschließen, gilt die Pflicht, sich ständig über die neuesten Entwicklungen zumindest in der Rechtsprechung des BGH und der Oberlandesgerichte informiert zu halten. Es sollten nur Vertragsformulierungen Verwendung finden, die ohne Zweifel den strengen Anforderungen an so genannte „allgemeine Geschäftsbedingungen“ genügen. In jedem Fall sollte vor Beginn der Vertragsgestaltung eine ausreichende Haftpflichtversicherung abgeschlossen werden. Zumindest vor Abschluss von wirtschaftlich bedeutenderen Verträgen sollte vor Versand das Muster von einem Rechtsanwalt, der dann für die Richtigkeit und Vollständigkeit seiner Auskunft einstehen muss, überprüft werden. Aus Sicht des Vermieters stellt sich die Frage, ob angesichts der immer unübersichtlicher werdenden Rechtsprechung zum (Gewerberaum ) Mietrecht und den strengen Anforderungen an die Formulierung allgemeiner Geschäftsbedingungen/Formularverträge bei einem juristisch in aller Regel nicht vollständig ausgebildeten Hausverwalter die Gestaltung bzw. die Auswahl von Vertragsmustern in den richtigen Händen liegt. Schon zur Streitvermeidung wird es sich häufig empfehlen, mit der Vertragsgestaltung und Verhandlung der Einzelheiten des Mietvertrags einen Rechtsanwalt zu beauftragen.