Mietrecht: Verspätete Betriebskostenabrechnung

Der Fall: Ein Mieter war im Rahmen eines Gewerberaummietvertrags zur Leistung von Betriebskostenvorauszahlung verpflichtet. Obwohl das Mietverhältnis schon mehr als drei Jahre beendet und die Mietsache mittlerweile (verspätet) zurückgegeben worden war, lag keine Betriebskostenabrechnung vor. Als der Vermieter den Mieter auf Zahlung einer Nutzungsentsch&aumml;digung verklagte, rechnete dieser mit seinem vermeintlichen Rückzahlungsanspruch bezüglich der nicht abgerechneten Betriebskostenvorauszahlung auf und beantragte Klageabweisung. Das Gericht wies die Klage des Vermieters ab. Der unstreitige Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung sei durch die Aufrechnung mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlung erloschen. Bei der Gewerberaummiete hat der Vermieter vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarung der Parteien spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode über die Vorauszahlung abzurechnen (OLG Düsseldorf Az. I – 10 U 105/04). Im laufenden Mietverhältnis kann der Mieter bei nicht rechtzeitiger Abrechnung den Vermieter sowohl auf Abrechnung verklagen als auch die laufende Vorauszahlung zurückbezahlten, bis eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegt wird. Dies gilt selbst dann, wenn der Vertrag einen formularvertraglichen Ausschluss von Zurückbehaltungsrechten vorsieht. Denn dieser ist nur wirksam, wenn er die Ausübung von Zur&uumL;ckbehaltungsrechten für unstreitige Forderung nicht mit umfasst. Der Anspruch auf Abrechnung ist eine solche unstreitige Forderung (Oberlandesgericht Düsseldorf Az. 24 U 168/00). Erst wenn das Mietverhältnis beendet ist, können trotz Fälligkeit nicht abgerechnete Betriebskostenvorauszahlung zurückgefordert werden. Der Vermieter ist nicht schutzlos, da er noch während des Prozesses einer Verurteilung durch Abrechnung zuvorkommen kann. In derartigen Fällen wird er jedoch die nicht unerheblichen Prozesskosten in der Regel zu tragen haben. Zu beachten ist vor allem für Meter die Verjährung des Anspruchs auf Abrechnung. Die Frist beträgt drei Jahre, gerechnet vom Ende des Jahres, in dem Anspruch auf Abrechnung fällig geworden ist. Bei langfristigen Mietverhältnissen verjähren daher die Abrechnungsansprüche mitunter noch während der Laufzeit des Mietvertrags. Ob der Mieter in einem derartigen Fall nach Beendigung des Mietvertrags trotz Verjährung des Anspruchs gegen den Vermieter auf Abrechnung die geleisteten Vorauszahlungen zurückverlangen kann, wurde bisher noch nicht obergerichtlich entschieden.