Bei dem R & I Immobilienfonds Nr.1 oder auch IVB Immobilienverwaltungs- und Beteiligungs GmbH & Co. Biotec KG handelt es sich um einen so genannten geschlossenen Immobilienfonds mit aktiver Vermögensverwaltung. Ursprünglicher Initiator des Fonds war die GWB Gesellschaft für Wohn- und Gewerbebau mbH.
Anlageziele, welche laut des verwendeten Werbeflyers von dem R & I Immobilienfonds abgedeckt werden sollten, sind: Altersvorsorge, Absicherung für Angehörige, Auf- und Ausbau des Vermögens, Inflationsschutz, Rückdeckung einer betrieblichen Altersvorsorge und Steuerstundung bzw.Senkung.
Erreicht werden sollte das ganze durch ein Konzept, welches die Prospektherausgeber als aktive Vermögensverwaltung bezeichnen. Anstatt sich nur auf den Kauf, die Verwaltung und den späteren Wiederverkauf von bestimmten Immobilien zu konzentrieren, wird der Fond projektunabhängig aufgestellt und es gibt keine feste Anlagebestimmungen und die Geschäftsführung wird höchstens durch einen wählbaren Anlagebeirat beschränkt. Die Gesellschaft wird auch nicht auf eine bestimmte Dauer geschlossen, sondern auf unbestimmte Zeit. Zusätzlich sollte nicht nur eine Investition in deutsche Immobilien direkt vorgenommen werden, sondern auch in amerikanische offene Immobilienfonds, sogenannte REITS.
Beteiligen konnten sich interessierte Anleger über eine Treuhandgesellschaft, wobei jedoch ein Wechsel in die Direktkommanditistenstellung möglich war. Auf die Beteiligung wurde ein Agio in Höhe von 5 % erhoben. Eine Kündigung der Beteiligung sollte erstmals nach 20 Jahren möglich sein.
Lange Laufzeit Immobilienfonds stellt ein erhebliches Risiko für den Anleger dar. Erst nach 20 Jahren soll eine Kündigung der Beteiligung möglich sein, was im Umkehrschluss natürlich auch bedeutet, dass der Anleger so lange nicht an das eingesetzte Kapital herankommt, wenn nicht vorher die Beteiligungsgesellschaft aufgelöst wird und dabei ausreichend Mittel übrig bleiben. Zu Berücksichtigen ist hierbei auch, dass es keinen geregelten Zweitmarkt für die Beteiligung an dem Fonds gibt, so dass es dem Anleger auch nicht möglich ist, die Beteiligung anderweitig einfach zu veräußern, sondern davon ausgegangen werden muss, dass ein angemessener Preis nicht erzielt werden kann.
„Hierüber müssen die beratende Bank bzw. der freie Berater oder Vermittler den Anleger ausdrücklich hinweisen!“, erklärt der Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, Herr Rechtsanwalt Cäsar-Preller. „Es wäre absolut verfehlt, einem Anleger, der sein Geld nur kurzfristig oder mittelfristig anlegen will, eine Beteiligung an einem solchen Fonds zu empfehlen. Ebenso muss dem Anleger klar sein, dass er auf unvorhergesehene Geldnöte nicht flexibel reagieren kann, wenn sein Kapital in einer solchen Anlage gebunden ist.“
Weitere Risiken die der Anleger sich bewusst machen muss, sind die Entwicklung der Markt- und Standortverhältnisse, insbesondere was die erzielbaren Mieten und auch die Vermietung an sich angeht, so können die Mieten in der Zukunft fallen oder es zu Leerständen kommen. Ebenso kann ein Mieter in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Weiterhin kann es zu unvorhersehbaren Kosten wegen Instandhaltung und Modernisierung kommen, die Finanzierungen können auslaufen und die Veräußerungserlöse können deutlich unter den Erwartungen zurückbleiben. Hierdurch kann sich auch die Beteiligungsdauer deutlich verlängern, wenn kein Käufer für die Immobilien gefunden werden kann und die Beteiligungsgesellschaft nicht genug liquide Mittel hat, um bei einer Kündigung das Beteiligungskapital zurückzuzahlen.
„Letztendlich sind die Risiken bei einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds immer etwas, über das ausführlich beraten werden muss und dies geht keinesfalls in einem kurzen Gespräch.“, führt der Gründer der Rechtsanwaltskanzlei Cäsar-Preller weiter aus. „Anleger sollten sich für die Entscheidung über eine Anlage in einem geschlossenen Immobilienfonds immer viel Zeit nehmen und notfalls auch ein paar Nächte drüber schlafen.“
Weiterhin ist auch zu bedenken, dass Berater und Vermittler häufig eine Provision für die Vermittlung entsprechender Beteiligungen erhalten und diese unter Umständen auch ungefragt offen legen müssen, keinesfalls dürfen sie eine falsche Höhe der Provisionen angeben.
„Das besondere an diesem geschlossenen Immobilienfonds ist natürlich noch, dass nicht nur in Immobilien direkt investiert werden soll, sondern auch in sogenannte amerikanische REITS.“, heißt es von Seiten des Fachanwalts für Bank- und Kapitalmarktrecht weiter. „Eine ausreichende Risikoaufklärung hat es nach unserer Ansicht in keinem Fall gegeben. Insbesondere das verwendete Kaufprospekt wies erhebliche Mängel auf, insbesondere wurde nicht über das Risiko eines Totalverlustes aufgeklärt, weswegen wir derzeit auch gegen den Herausgeber des Prospekts und Geschäftsführer prozessieren.“
Mit einer Entscheidung in dem Prozess ist jedoch nicht vor Ende November 2011 zu rechnen.
Sollten Sie sich an einem geschlossenen Immobilienfonds beteiligt haben und der Meinung sein, dass Sie hierbei nicht richtig beraten wurden, so steht das Team der Rechtsanwaltskanzlei Cäsar-Preller Ihnen jederzeit gerne zur Seite und prüft für Sie, ob Schadensersatzansprüche gegenüber einem der Beteiligten bestehen. Hierbei können wir auf mehr als 15 Jahre Erfahrung im Bereich des Anlegerschutzes zurückblicken.
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