Rauswurf nach zwei Monaten Mieterückstand

Was kann ein Vermieter tun, wenn die Miete ständig nicht pünktlich oder gar nicht gezahlt wird? 

Nach dem Gesetz wird unterschieden zwischen einer ordentlichen Kündigung und einer außerordentlichen (oder fristlosen) Kündigung. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) liegt ein Grund für eine fristlose Kündigung vor, wenn

–     der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Monate mit der Zahlung der Miete oder eines erheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder 

–     der Mieter in einem Zeitraum von mehr als zwei Monaten in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug gerät.

Im ersten Fall muss eine Monatsmiete überschritten sein. Eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich. Wenn also ein Rückstand von zwei Monatsmieten besteht, ist der Vermieter zur Kündigung berechtigt.

Die gleichen Grundsätze gelten auch für eine ordentliche Kündigung. Hier wird hinsichtlich der Höhe der Zahlungsrückstände kein Unterschied gemacht. Aber es kann vorkommen, dass weitere Umstände hinzutreten, die z. B. das Vertrauensverhältnis zerrüttet haben und eine ordentliche Kündigung innerhalb der gesetzlichen Frist rechtfertigen – unabhängig von der Höhe der Zahlungsrückstände.

Bei ständig unpünktlichen Mietzahlungen des Mieters kann der Vermieter auch die ordentliche oder fristlose Kündigung aussprechen, allerdings ist hierfür auf jeden Fall eine Abmahnung erforderlich. Der Mieter muss in einem Brief auf sein Fehlverhalten hingewiesen und ihm im Wiederholungsfall die Kündigung angedroht werden.

Eine Kündigung muss immer schriftlich erklärt und der Kündigungsgrund angegeben werden; mündliche Erklärungen sind unwirksam. Eine außerordentliche Kündigung kann der Mieter abwenden, wenn er die rückständige Miete innerhalb von zwei Monaten vollständig an den Vermieter zahlt. Dies gilt jedoch nicht bei einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung, zumindest dann nicht, wenn der Mieter den Zahlungsrückstand schuldhaft verursacht hat, was aber regelmäßig derFall ist. Deshalb wird auch meistens bei einer außerordentlichen Kündigung durch den Vermieter gleichzeitig hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses  erklärt.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller, Wiesbaden