Rechtsprechung Öffentliches Recht

Ein Einkaufszentrum ist anzunehmen, wenn Einzelhandelsbetriebe verschiedener Art und Größe räumlich konzentriert werden und die Konzentration entweder einheitlich geplant ist oder sich in anderer Weise als „gewachsen“ darstellt (BVerwG, Az. 4 B 29/07).
Der Fall: Die Kläger hatten einen Bauvorbescheid für einen Gewerbepark beantragt. Der Gewerbepark sollte aus einem Elektrofachmarkt (2.200 m²), einem Fachmarkt für Schuhe und Textilien (2.100 m²), einem Heimtextilienfachmarkt (1.800 m²), einem Baumaschinenvertrieb (540 m²), einer Schreinerei (540 m²), einer Schlosserei (575 m²), einem Reifenhandel (660 m²) und einem Verwaltungsgebäude (1.390 m²) bestehen. Das BVerwG entschied letztinstanzlich, dass der Vorbescheid zu Recht versagt worden war, weil es sich bei dem Gewerbepark um ein Einkaufszentrum handele, das in dem betroffenen Baugebiet nicht zulässig sei.
Die Folgen: Das BVerwG bestätigte seine Rechtsprechung, wonach es sich bei einem Einkaufszentrum um einen Gebäudekomplex handelt, in dem Einzelhandelsbetriebe verschiedener Art und Größe räumlich konzentriert werden und die einzelnen Betriebe aus der Sicht der Kunden als aufeinander bezogen, als durch ein räumliches Konzept und durch Kooperation miteinander verbunden in Erscheinung treten. Im vorliegenden Fall reichte für die Annahme eines Einkaufszentrums, dass die in verschiedenen Gebäuden unterzubringenden Märkte durch einen gemeinsamen Verbindungsgang miteinander vernetzt werden sollten, dass in dem Mittelgebäude eine „räumliche Mitte“ für den gesamten Komplex geschaffen werden sollte und gemeinsame Stellplätze vorgesehen waren.
Was ist zu tun? Einkaufszentren sind – ebenso wie großflächige Einzelhandelsbetriebe – nur in Kerngebieten oder in extra für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Ist eine räumliche Konzentration mehrerer Einzelhandelsbetriebe geplant, können Bauherren die Chancen für ihre Zulassung (z. B. in einem Gewerbegebiet) erhöhen, indem sie sie so gestalten, dass sie nicht als Einkaufszentrum im Sinne der Rechtsprechung zu qualifizieren sind. Dafür muss der Eindruck vermieden werden, die Betriebe gehörten auf irgendeine Weise zusammen. An sich nützliche organisatorische Gemeinsamkeiten sollten daher beschränkt werden. Auf eine gemeinsame Verwaltung, gemeinsame Werbung, gemeinsame Stellplätze oder eine Sammelbezeichnung für alle Betriebe sollte verzichtet werden. Es dürfen keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Bauherr nur an einer Verwirklichung des Gesamtvorhabens interessiert ist.