Hat der Gläubiger einem Untermietverhältnis stillschweigend zugestimmt, indem er Mitzahlungen etc. widerspruchslos entgegengenommen hat, ist für eine Räumung der Mietsache ein gesonderter Vollstreckungstitel gegen den Untermieter nötig (LG Landsberg, Az. 5 T 5039/06).
Der Fall: Der Gläubiger betrieb die Räumung eines Anwesens, bestehend aus einer Wohnung und einer Gaststätte, aus einer notariellen Urkunde, in der sich der Schuldner verpflichtet hatte, das Anwesen zu räumen, und sich insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hatte. Der Schuldner hatte das Anwesen, welches hauptsächlich aus der Gaststätte bestand, jedoch mit Vertrag vom 5. Juni 2004 weiterverpachtet. Die Untermieterin und Pächterin widersprach der vom Gerichtsvollzieher angesetzten Räumung. Sie legte ein Schreiben des Gläubigers vor, in welchem dieser sie unter anderem aufforderte, Mietzahlungen an ihn vorzunehmen. Der Gerichtsvollzieher wurde daher nicht tätig. Das wollte der Gläubiger nicht hinnehmen und ging dagegen vor.
Die Folgen: Das LG urteilte, dass die Weigerung des Gerichtsvollziehers, die Räumung gegen die Untermieterin, gegen die kein Räumungstitel vorliegt, zu betreiben, berechtigt sei. Die notarielle Urkunde und das Räumungsurteil beinhalteten nur einen Anspruch ausschließlich gegen den Schuldner. Die Untermieterin habe, nachdem der Schuldner geräumt worden war, Alleingewahrsam an den Räumlichkeiten. Sie habe den mit dem Schuldner abgeschlossenen Mietvertrag vom 5. Juni 2004 vorgelegt. Gegen den Untermieter könne die Räumungsvollstreckung nicht aufgrund des gegen den Hauptmieter ergangenen Titels betrieben werden. Gegen den Untermieter sei nach nahezu einhelliger Meinung in Literatur und Rechtsprechung ein gegen diesen gerichteter Vollstreckungstitel erforderlich – dem schloss sich das LG an. Der Gläubiger habe dem Untermietverhältnis stillschweigend zugestimmt, da die Untermieterin Mietzahlungen etc. direkt an ihn überweisen sollte und er die Zahlungen widerspruchslos entgegengenommen hat.
Was ist zu tun? Der Gläubiger hatte in diesem Fall nicht bedacht, dass auch stillschweigend ein Untermietverhältnis zustande kommen kann. Durch die Aufforderung zur Zahlung des Untermietzinses an den Gläubiger und durch die widerspruchslose Entgegennahme des Geldes wurde eine konkludente Genehmigung zur Untervermietung erteilt. Grundsätzlich ist ein Räumungstitel gegen alle Mitbesitzer erforderlich. Bevor eine Räumungsklage erhoben wird, muss daher geprüft werden, ob die Klage nicht noch auf weitere Personen (z. B. eine nicht eheliche Lebensgefährtin) erweitert werden muss.
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