Regeln bei der Mieterhöhung

Das deutsche Mietrecht hat verschiedene Schutzmechanismen eingebaut, die die Mieter vor ungerechtfertigten Erhöhungen ihrer Wohnkosten bewahren sollen. Vermieter und Mieter sollten daher die rechtlichen Bedingungen kennen. Sehr aufschlussreich sind hier vor Gericht verhandelte Fälle – wie auch der folgende:

Der Vermieter ließ die Wohnung des Mieters modernisieren und kündigte diese Maßnahme korrekt an. Auch die Ausführung war nicht zu beanstanden. Mit Schreiben vom März 2003 verlangte er sodann eine Mieterhöhung, die ab dem 01.06.2003 gelten sollte. Der Mieter antwortete darauf hin nicht, zahlte aber ab Juli 2003 doch einen Teil des Erhöhungsbetrages, wobei er auf dem Überweisungsträger angab: „Modernisierungszuschlag Ju“.

Im Mai 2004, also noch vor Ablauf eines Jahres, bat der Vermieter dann um Zustimmung zu einer weiteren Mieterhöhung, die bis zum Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete reichen sollte. Dabei legte der Vermieter als Ausgangsmietzins eine Nettomiete zugrunde, die sich aus der bis Juni 2003 gezahlten Miete plus „Modernisierungszuschlag Ju“ ergab. Er war der Meinung, der Mieter habe die Erhöhung für die Modernisierung bereits teilweise durch seine Zahlung anerkannt.

Der Mieter wehrte sich jedoch gegen das erneute Mieterhöhungsverlangen, das ihm wegen Ablauf von weniger als einem Jahr nach der Modernisierungserhöhung zu früh vorkam. Das Amtsgericht sowie das Landgericht gaben ihm Recht. Denn: Für eine solche Erhöhung gelte nicht das Recht aus der Modernisierungsmaßnahme, sondern das normale Verfahren einer Vergleichsmieterhöhung, z. B. anhand eines Mietspiegels. Für solch eine Mieterhöhung gelte die Jahresfrist: Kein Vermieter darf vor Ablauf eines Jahres die Miete zum zweiten Mal erhöhen.

Jedoch sah der Bundesgerichtshof die Sache anders. Die obersten deutschen Zivilrichter hielten die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete für wirksam. Zuerst hätten Vermieter und Mieter „konkludent“ (also durch eindeutige Verhaltensweise) eine Mieterhöhung wegen der Modernisierung vereinbart. Das erste „Vertragsangebot“ liege im Erhöhungsschreiben des Vermieters, das der Mieter aber nicht annahm. Stattdessen hätte dieser seinerseits ein neues Angebot gemacht – nämlich durch die Zahlung eines geringeren „Modernisierungszuschlags Ju“. Als Annahme dieses Angebots sei dann das zweite Mieterhöhungsschreiben des Vermieters zu sehen, in dem er von der alten Miete plus „Modernisierungszuschlag Ju“ ausging. Durch diese „vertragliche Mieterhöhung“ seien Modernisierungsaufwendungen letztlich korrekt auf den Mieter umgelegt worden. Weil die erste Mieterhöhung demnach als Modernisierungs-Mieterhöhung daherkam, könne die zweite Mieterhöhung auch keine Wartefrist des § 588 Abs. 1 BGB verletzen. Denn im Gesetz hieße es ausdrücklich, dass Modernisierungsmieterhöhungen ebenso wie einvernehmliche Mieterhöhungen eine Ausnahme von der Wartepflicht darstellten.

Übrigens wird eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nie automatisch wirksam. Der Mieter muss einer Erhöhung immer erst zustimmen. Hierfür hat der Mieter zwei bis drei Monate Zeit.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller, Wiesbaden