„Schrottimmobilien“: Die Banken geraten unter Druck

 Beitrag von Herrn Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller, Wiesbaden Gerade in den 90er Jahren wurden vielen ahnungslosen Verbrauchern von skrupellosen Vermittlern für viel Geld Wohnungen angedreht, welche aus der eigenen Tasche nicht finanzierbar waren. Der BGH hat nun den Kapitalanlegern neue Möglichkeiten eröffnet, gegen diejenigen Kreditinstitute vorzugehen, welche ihre ursprünglich als Altersvorsorge gedachten, mittlerweile jedoch häufig wertlosen, Immobilien finanziert hatten. Der Druck auf die Banken wächst, und zwar ganz erheblich. Zahlreiche Anleger haben in der Vergangenheit Immobilien erworben, indem sie von Vermittlern kontaktiert und mit falschen Versprechungen zum Kauf überredet wurden. Die Finanzierung erfolgte häufig über Großbanken. Die Vermittler kümmerten sich um die gesamte Abwicklung des Geschäfts, einschließlich der Finanzierung. Angeblich würde sich das Geschäft durch die zu erwartenden Steuervorteile und Mieteinnahmen decken. Diese Rechnung ging jedoch nicht auf: Die Erträge und der Wert der Immobilien sind häufig so gering, dass sich die aufgenommenen Darlehen gar nicht mehr zurückzahlen lassen. Bereits seit vielen Jahren klagen Anleger daher gegen die finanzierenden Banken. Der Bundesgerichtshof (BGH) nahm in diesen Fällen in der Vergangenheit meist eine äußerst bankenfreundliche Haltung ein. In diesen Streit um so genannte „Schrottimmobilien“ ist nun eindeutig Bewegung gekommen. So hat der XI. Senat des BGH im vergangenen Jahr in mehreren Urteilen die Möglichkeit, sich auf Schadensersatzanspräche zu berufen, stark erweitert. Zahlreiche Kapitalanleger gehen jetzt in die Offensive. Der BGH hat den Anlegern nunmehr erhebliche Beweiserleichterungen eingeräumt. Eine Kenntnis der Bank von dubiosen Geschäftspraktiken der Vermittler muss nicht mehr in allen Einzelheiten nachgewiesen werden, was einen wirklichen Durchbruch im Bereich der Schadensersatzansprüche bedeutet. Die Banken waren häufig selbst am Strukturvertrieb beteiligt. Nun müssen sie selbst nachweisen, warum sie unter diesen Umständen keine Kenntnis von arglistigen Täuschungen der Vermittlerfirmen sowie völlig überhöhten Wohnungspreisen hatten. Als Beispiele für eine Haftung der Banken nennt der BGH nun ausdrücklich die Fälle, in denen die Anleger über den wahren Verkehrswert und die zu erzielenden Mieteinnahmen arglistig getäuscht wurden und dieser Umstand für die Banken offensichtlich gewesen ist, weil sie mit den Vermittlern bzw. Verkäufern über längere Zeit zusammengearbeitet haben. Für diese Schadensersatzansprüche entwickelte der BGH in seinem Urteil vom 16.05.2006 die neue Fallgruppe des „institutionalisierten Zusammenwirkens“. Folgt man dem Wortlaut des Urteils des BGH vom 16.05.2006, reicht es zur Annahme eines solchen Zusammenwirkens bereits aus, dass eine Bank oder eine Sparkasse mehr als eine Wohneinheit in dem Objekt finanziert hat. Darauf wird es häufig jedoch nicht ankommen. In der Praxis haben die Banken in vielen Fällen eine allgemeine Zusage gegenüber dem Bauträger abgegeben, die Erwerberfinanzierung zu übernehmen. Dabei gingen die Vermittler mit den Namen der Banken sogar hausieren. Wir haben erst kürzlich ein Urteil des Landgerichts München gegen die Hypo Vereinsbank erstritten, in welcher die Bank aufgrund einer nachgewiesenen sittenwidrigen Überteuerung der Immobilie zum Schadensersatz verurteilt wurde – eben als Folge der oben genannten Beweiserleichterung. Als Anspruchsgrundlage gegen die finanzierenden Banken kommen aber nicht nur Schadensersatzansprüche in Betracht. Früher war es noch die Rückabwicklung nach dem Haustürwiderrufsgesetz, welche die Gerichte am meisten beschäftigte. Dieser Anspruch hat sich inzwischen in den meisten Fällen erledigt, nachdem der BGH die Durchsetzung erheblich erschwerte. Dies ist uns aber insbesondere in denjenigen Fällen gleichgültig, in denen ein Treuhänder den Kaufvertrag und/ oder den Darlehensvertrag unterzeichnet hat. Denn dann bestehen in vielen Fällen Bereicherungsansprüche gegen die Banken, entweder aufgrundeiner unwirksamen Auszahlungsanweisung im Kaufvertrag oder wegen eines unwirksamen Darlehensvertrages als solchen. Insbesondere in der neuen Rechtsprechung zum institutionalisierten Zusammenwirken liegen große Chancen für diejenigen Anleger, welche bislang noch den Weg zu den Gerichten gescheut haben, zumal derBGH mit Urteil vom 23.01.2007 klargestellt hat, dass eine Verjährung von Ansprüchen erst drei Jahre nach Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis der schadensersatzbegründenden Umstände eintreten kann. Kenntnis von Schadensersatzansprüchen kann nur derjenige haben, welcher sich tatsächlich in anwaltliche Beratung begeben oder beispielsweise ein Gutachten über den wahren Verkehrswert der Wohnung eingeholt hat. Auch die Gerichte sehen dies regelmäßig als Beginn der dreijährigen Verjährungsfrist an. Allerdings weiß man in diesem Zusammenhang nicht, wie sich die künftige Rechtsprechung entwickelt. Sinnvoll ist es daher, sich frühzeitig von einem Anwalt beraten zu lassen, damit dieser einer möglichen Verjährung entgegenwirken kann, vorzugsweise durch außergerichtliche Vergleichsverhandlungen. In vielen Fällen führen diese Verhandlungen auch bereits zum Erfolg, noch bevor die Gerichte angerufen werden müssen. Zahlreiche Banken und Sparkassen sind außergerichtlich zu Einigungen bereit. Der Vergleichsweg ist dabei der Königsweg. So sollte stets vorab die Einigungsbereitschaft der Bank geprüft werden. Erst wenn man hier nicht weiterkommt, empfiehlt sich bei Bejahung der rechtlichen Voraussetzungen der Klageweg. Wobei betont werden muss, dass auch vor den Gerichten nicht wenige Fälle mit einem Vergleich beigelegt werden. Ob außergerichtlich oder gerichtlich: Die Banken dürfen nunmehr eine neue Offensive der Anleger erwarten – diesmal auch mit Rückendeckung der Rechtsprechung.