Sauer Erspartes möchten die Deutschen auch nach ihrem Tod gerne in Händen der Familie wissen. Das gilt insbesondere für Wohnungen und Häuser, in die sie oft selbst auch viel Arbeit gesteckt haben. Dreiviertel aller vererbten Immobilien sind Einfamilienhäuser oder noch unbebaute Grundstücke.
Damit sich die Erben nicht streiten, müssen die Immobilieneigentümer beim Abfassen ihres letzten Willens aber gut aufpassen.
Rund 43 % der Deutschen besitzen Immobilien. Viele von ihnen gehören der Generation an, die in den 60er und 70er Jahren Eigenheime gebaut oder gekauft haben. Die Eigentümer sind heute oft über 70 Jahre alt und müssen überlegen, was nach ihrem Tod mit ihrer Immobilie passieren soll.
Alljährlich sterben in Deutschland laut einer Studie rund 400.000 Immobilieneigentümer – damit erbt bei rund 37 Mio. Haushalten in Deutschland jedes Jahr mindestens einer von Hundert Haushalten eine Immobilie.
Der große Vorteil bei einer Immobilienerbschaft: Für Häuser und Grundstücke gelten steuerliche Vergünstigungen. Während das Finanzamt die Zuwendungen von Geldvermögen oder Sachwerten wie Schmuck und Autos bei der Erbschaftssteuer mit dem vollen Verkehrswert ansetzt, nimmt es bei Immobilien eine Bedarfsbewertung vor.
Der Verkehrswert ist der tatsächliche Wert eines Gegenstandes. Er gibt an, welcher Preis bei einem Verkauf voraussichtlich erzielt werden würde. Insbesondere die für bebaute Grundstücke nach der Bedarfsbewertung ermittelten Grundstückswerte liegen zumeist erheblich unter dem Verkehrswert.
Noch ist der Steuervorteil möglich. Derzeit beträgt der steuerliche Wert von Immobilien im Durchschnitt etwa 60 % des Verkehrswertes. Viele normale Einfamilienhäuser können von Eltern steuerfrei an die Nachkommen weitergegeben werden. Das giltinsbesondere dann, wenn nicht nur eines, sondern mehrere Kinder das Elternhaus erben, da jedes Kind einen Freibetrag von derzeit 205.000,00 € hat.
Dieser Steuervorteil für Immobilien könnte aber schon bald dahin sein: Voraussichtlich zum Jahresende wird das Bundesverfassungsgericht eine Entscheidung zur Bewertung von Immobilien im Erb- und Schenkungsfall veröffentlichen. Die Richter müssen klären, ob die bisher geltende Bevorzugung von Immobilienvermögen bei der Erbschaftssteuer gerechtfertigt ist.
Das Vererben einer Immobilie stellt den heutigen Besitzer jedoch auch oft vor ganz spezielle Herausforderungen: Ist testamentarisch nichts anderes angeordnet, erhalten die Erben als so genannte Erbengemeinschaft den gesamten Nachlass gemeinsam. Der Gesetzgeber sieht eine reale Teilung des Nachlasses entsprechend der Erbquote vor.
Während sich Geld und Wertpapiere vergleichsweise leicht nach den jeweiligen Erbquoten unter den Erben aufteilen lassen, ist das bei einer Immobilie nicht so einfach möglich.
Zwar kann jedes Mitglied der Erbengemeinschaft eine Versteigerung zur Aufteilung der Immobilie beantragen, eine so genannte Teilungsversteigerung. Der Erlös wird dann zunächst zur Befriedigung von Nachlassgläubigern verwendet.
Den Rest erhalten die Erben entsprechend ihrer Erbquote.
Allerdings ist der bei einer Teilungsversteigerung erzielte Erlös erfahrungsgemäß wesentlich niedriger als bei einem normalen Verkauf. Auch ist eine solche Notlösung kaum im Sinne des Verstorbenen.
„Die meisten Probleme lassen sich aber vermeiden“, sagt Rechtsanwalt Cäsar-Preller, „wenn der Erblasser in seinem Testament möglichst genau feststellt, was nach seinem Tod mit seinem Nachlass passieren soll. Das kann er erreichen, indem er eine so genannte Teilungsanordnung trifft. Ein Beispiel: Ein verwitweter Vater hat einen Sohn und eine Tochter, die zu gleichen Teilen erben sollen. Er besitzt ein Haus in Hamburg im Wert von 400.000,00 €, ein weiteres in Wiesbaden im Wert von 300.000,00 € und Wertpapiere im Wert von 100.000,00 €.
Schreibt er kein Testament, erben die Kinder jeweils die Hälfte beider Häuser sowie das Barvermögen. Besser ist es, wenn der Vater in seinem Testament per Teilungsanordnung regelt, dass der Sohn das Haus in Hamburg und die Tochter das Haus in Wiesbaden sowie das Wertpapiervermögen erbt. So erhalten beide entsprechend ihrer Erbquote einen Vermögenswert von 400.000,00 €. Ein Haus lässt sich schlecht teilen.
Häufig dürfte der Nachlass aber nur eine Immobilie umfassen. Werden durch die Erbschaft mehrere Personen Miteigentümer einer Immobilie, entsteht schnell jede Menge Konfliktpotenzial. Denn die Erben können als Erbengemeinschaft die meisten Entscheidungen nur gemeinsam treffen, haben aber möglicherweise unterschiedliche Auffassungen darüber, ob sie das Haus verkaufen oder vermieten wollen oder ob es einer der Erben selbst nutzt und die anderen ausbezahlt oder anteilige Miete an sie entrichtet.
Der Erblasser sollte sich Gedanken darüber machen, wie er seine Immobilie nach seinem Tod verwendet wissen will und entsprechende Regelungen treffen.
Er hat es in der Hand zu entscheiden, was nach seinem Tod mit der Immobilie passieren soll. Allein sein Wille zählt; lediglich mit der Einschränkung, dass er nichts bestimmten darf, das gegen ein Gesetz verstößt oder sittenwidrig wäre“, sagt Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller aus Wiesbaden. „Er sollte sich auf jeden Fall im Klaren darüber sein, welche Verhältnisse sich ergeben, wenn er keine Regelungen trifft und die sich abzeichnenden Probleme möglichst vermeiden“, sagt Cäsar-Preller. „Besitzt ein Ehepaar mit zwei Kindern beispielsweise eine selbst genutzte Immobilie, die dem Mann und der Frau je zur Hälfte gehört, und liegen kein Ehevertrag und kein Testament vor, dann erben beim Tod des Vaters die Frau die Hälfte und die Kinder je ein Viertel. Der Mutter gehören dann Dreiviertel der Immobilie, den Kindern je ein Achtel. Trotzdem kann die Mutter Entscheidungen über die Immobilie nicht mehr alleine treffen, sondern muss etwa für Renovierungsarbeiten die Zustimmung der Kinder einholen.
Sie können außerdem verlangen, dass die Mutter anteilig ortsübliche Miete bezahlt. Auch eine Fremdvermietung ist nur mit deren Einverständnis möglich.
„Um solche Unannehmlichkeiten zu vermeiden“, empfiehlt Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller aus Wiesbaden, „sollte man rechtzeitig durch Testament oder Erbvertrag eine geeignete Lösung treffen, die der Mutter alle Rechte an der selbst genutzten Immobilie belässt, aber auch für die Kinder Vorsorge trifft.
Allerdings können die Kinder beim Tod des Vaters den Pflichtteil verlangen. Möglicherweise hat aber die Mutter nicht genug Geld, um den Kindern ihren Pflichtteil auszubezahlen. Dann müsste sie das Haus verkaufen.
Mit finanziellen Anreizen können Erblasser es vermeiden, dass Kind seinen Pflichtteil fordert. So können sie im Testament festlegen, dass das Kind dann nach dem Tod des zweiten Elternteils auch nur seinen Pflichtteil erhält.
Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller, Wiesbaden
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