Wenn der Vermieter die Miete erhöhen möchte, fragen sich viele Mieter, unter welchenVoraussetzungen dies möglich ist. Hierbei ist es wichtig zu wissen, dass bei einer Mieterhöhung strenge Kriterien zu befolgen sind, bei deren Fehlen die Mieterhöhung unzulässig ist.
Zunächst muss eine Mieterhöhung schriftlich unter Angabe eines Datums erfolgen. Unerheblich ist, ob dies via Brief, Fax oder E-Mail erfolgt. Dabei muss der Vermieter als richtiger Absender erkennbar sein. Das muss an alle Mieter, die aus dem Mietvertrag hervorgehen, gerichtet sein und jedem von ihnen zugehen. Weiterhin muss die Erhöhung der Miete in Ziffern und nicht in Prozenten angegeben werden.
Besonders wichtig ist, dass der Vermieter begründen muss, dass die erhöhte Miete die ortsübliche Miete nicht übersteigt. Dies muss in einer für den Mieter überprüfbaren Art und Weise erfolgen. Bereits als Begründung ausreichend ist der Verweis des Vermieters auf den ortsüblichen Mietspiegel oder, falls es vor Ort keinen Mietspiegel gibt, auf denjenigen einer vergleichbaren Nachbargemeinde. Innerhalb eines Mietspiegels werden Wohnungen innerhalb einer Stadt nach Wohnlage, Größe, Baujahr und Ausstattung in Gruppen eingeteilt, wobei jeder Gruppe eine ortsübliche Mietpreisspanne zugeteilt wird. Übersteigt die Mieterhöhung den Höchstwert der Preisspanne um 20%, liegt eine Überhöhung vor.
Der Vermieter kann als Begründung dafür, dass die ortsübliche Miete nicht überschritten wird, auf die Auskunft einer Mietdatenbank oder ein Sachverständigengutachten verweisen oder mindestens drei Vergleichswohnungen benennen. In diesem Fall muss er jedoch zusätzlich auf den Mietspiegel hinweisen. An einer Vergleichbarkeit fehlt es unter anderem, wenn der Vermieter bei einer Wohnung mit Zentralheizung Wohnungen mit einem Öl- oder Gasofen als Vergleich aufführt. Hinsichtlich des Mietpreises muss sich der Vermieter an der niedrigsten Miete unter den Vergleichswohnung orientieren und darf nicht etwa den Mittelwert der Mietpreisspanne der benannten Vergleichswohnungen fordern.
Zu beachten gilt es, dass eine Mieterhöhung unter der Berufung auf den ortsüblichen Mietspiegel bei einem Zeitmietvertrag mit Festmiete, einem Staffelmietvertrag mit jährlicher Steigerungsrate oder einem Indexmietvertrag ausgeschlossen ist.
Die Mieterhöhung muss sich außerdem im Rahmen der gesetzlichen Kappungsgrenze bewegen. Hierbei darf die Miete maximal um 20 %, in bestimmen Regionen gegebenenfalls sogar nur um 15 %, innerhalb von 3 Jahren erhöht werden. Diese Kappungsgrenze gilt allerdings nicht für die Mieterhöhung aufgrund von erfolgten Modernisierungsmaßnahmen oder gestiegenen Betriebskosten.
Hinsichtlich einer Mieterhöhung ist der Vermieter zudem an Fristen gebunden. Er darf eine Mieterhöhung erst fordern, wenn er innerhalb eines Jahres keine Mietpreiserhöhung gefordert hat. Erhält der Mieter das Schreiben des Vermieters mit der Ankündigung die Miete zu erhöhen, hat er ab Erhalt des Schreibens noch bis zum Ende dieses Monats und danach noch zwei weitere Monate Zeit zur Überprüfung der Mieterhöhung. Die Mieterhöhung erfolgt jedoch nicht automatisch. Vielmehr bedarf es der Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung oder gegebenenfalls einer gerichtlichen Verurteilung des Mieters diese Zustimmung abzugeben. Kommt der Mieter bei seiner Überprüfung zu dem Ergebnis, dass alle Anforderungen an eine Mietpreiserhöhung eingehalten wurden, so ist die neue erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat zu zahlen, der auf den Zugangsmonat folgt.
Die Rechtsanwälte der Kanzlei Cäsar-Preller in Wiesbaden beraten neben vielen anderen Rechtsgebieten auch an sämtlichen Angelegenheiten des Mietrechts. Zuständiger Ansprechpartner für diesen Bereich ist Herr Rechtsanwalt Rosenbusch-Bansi, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
Herr Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller selbst ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Bank- und Kapitalmarktrecht.
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