Wer eine Wohnung kauft, die er erst zu einem späteren Zeitpunkt selbst oder durch Angehörige seiner Familie nutzen lassen möchte, wird seine neue Wohnung, um ihren Leerstand zu vermeiden, zunächst vermieten. Um jederzeit auf die eigene Wohnung zurückgreifen zu können, sollte der Eigentümer sich aber rechtzeitig absichern, worauf die Rechtsanwälte der Kanzlei Cäsar-Preller in Wiesbaden ausdrücklich hinweisen.
Schließt der Vermieter in diesem Fall nämlich unüberlegt einen unbefristeten Mietvertrag ab, könnte es schwierig mit dem eigenen Einzug werden, denn er kann den Mieter mit einer dreimonatigen Frist lediglich bei Vorliegen eines gesetzlichen Grundes kündigen. Ein diesbezüglicher Grund ist der Eigenbedarf. Möchte der Vermieter nun also seine Wohnung selbst nutzen, muss er eine Eigenbedarfskündigung, nach § 573 Abs.2 Nr.2 BGB aussprechen. Diese muss ordentlich begründet und der Eigenbedarfskündigungsgrund muss nachgewiesen werden. Unter anderem ist dies zulässig, wenn der Vermieter aufgrund eines Familienzuwachses einen gesteigerten Platzbedarf geltend macht oder der Vermieter selbst in der gekündigten Erdgeschosswohnung seinen Altersruhesitz begründen möchte. Problematisch kann es bei der Eigenbedarfskündigung allerdings werden, da zum einen die Interessen des Mieters berücksichtigt werden müssen und zum anderen nicht jeder Grund für eine Eigenbedarfskündigung ausreicht.
Eine bessere Lösung für einen Vermieter besteht darin, dass er bereits in den Mietvertrag eine Klausel aufnimmt, in der er seine Absicht, die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt für den eigenen Bedarf zu nutzen, konkret ankündigt.
Kann der Eigentümer allerdings zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages bereits voraussehen, wann er die Wohnung selbst beziehen möchte, eignet sich der Abschluss eines befristeten Mietvertrages. Nach § 575 Abs.1 Nr.1 BGB ist ein Zeitmietvertrag im Fall eines beabsichtigten Eigenbedarfs möglich, allerdings muss der Eintritt des Eigenbedarfsfalles im Mietvertrag näher konkretisiert werden. Als ausreichend wird es unter anderem angesehen, wenn in den Vertrag aufgenommen wird „die Vermieterin möchte die Wohnung selbst beziehen, wenn ihr Sohn sein Studium in dieser Stadt aufnimmt.“. Sollte der Befristungsgrund nicht eindeutig qualifizierbar sein, ist es für den Vermieter auch möglich mehrere Befristungsgründe in den Mietvertrag aufzunehmen.
Entscheidet sich der Vermieter für eine Befristung des Mietverhältnisses, kann er die Dauer des Mietverhältnisses nach seinen Vorstellungen festlegen. Beiden Parteien muss jedoch in diesem Fall klar sein, dass sie sich beide für diese Mietdauer binden. Der Vorteil ist jedoch, dass eine Kündigung nach Ablauf der Befristung entbehrlich ist. Wichtig zu wissen ist allerdings, dass der Mieter vier Monate vor Ablauf der Mietzeit von dem Vermieter Auskunft darüber verlangen kann, ob der Befristungsgrund noch aktuell ist. Der Vermieter ist verpflichtet binnen eines Monats zu antworten. Ansonsten verlängert sich das Mietverhältnis um den Verspätungszeitraum. Besteht der Befristungsgrund aus Vermietersicht weiter, ist jedoch momentan für ihn noch nicht dringlich geworden, besteht die Möglichkeit den befristeten Mietvertrag für eine bestimmte Zeit zu verlängern.
Hat sich der Befristungsgrund des Vermieters hingegen erledigt, weil er seine Wohnung derzeit nicht selbst nutzen möchte, hat der Mieter die Möglichkeit in der Mietswohnung zu bleiben. Der Mietvertrag wird nun unbefristet weitergeführt. Nunmehr bedürfte es jedoch wieder einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters, damit er seine Wohnung selbst nutzen kann.
Die Rechtsanwälte der Kanzlei Cäsar-Preller stehen im Zusammenhang mit sämtlichen Fragen des Mietrechts, aber auch bei anderen Rechtsgebieten, beratend zur Verfügung. Rechtsanwalt Sebastian Rosenbusch-Bansi ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller, Inhaber der Kanzlei, ist Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht und Bau- und Architektenrecht.
Neueste Kommentare