Das Oberlandesgericht Karlsruhe entschied, dass Forderungen des Vermieters an den Mieter nicht unbedingt unstreitig sein müssen, damit der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses die Kaution einbehalten darf (Aktenzeichen: 8 W 34/08).
Im verhandelten Fall behaupteten die Mieter eines Hauses, das Anwesen habe erhebliche Mängel und minderten daher über viele Monate hinweg die Miete über 25 Prozent. Der Vermieter widersprach dem. Als nach einem Jahr das Mietverhältnis endete, wollte der Vermieter die Mietkaution einbehalten. So kam es zum Prozess. Schon während des Gerichtsverfahrens wollte sich der Vermieter die Mietkaution auszahlen lassen, um diese mit seinen streitigen Ansprüchen zu verrechnen. Die Mieter wandten sich dagegen und versuchten, eine einstweilige Verfügung zu erwirken, mit dem Argument, der Ex-Vermieter dürfe sich erst dann an der Kaution schadlos halten, wenn gerichtlich geklärt sei, ob dessen Ansprüche gerechtfertigt sind. Doch das, so die Mieter, sei ja gerade streitig.
Der Antrag auf einstweilige Verfügung wurde jedoch vom Gericht zurückgewiesen. Der Vermieter darf auf die Kaution zugreifen, auch wenn noch nicht geklärt ist, ob ihm das Geld überhaupt zusteht. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass die Kaution nach Ende der Mietzeit nicht nur eine Sicherungsfunktion, sondern auch eine sogenannte Verwertungsfunktion habe. Der Vermieter solle schnell und einfach auf das Kautionsgeld zugreifen können. Voraussetzung sei, dass der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Abrechnung über offene Forderungen aufstelle und diese von der Kaution abziehe. Im vorgenannten Fall waren die behaupteten Forderungen höher als die Kaution. Sollte sich später aber herausstellen, dass die Forderung unberechtigt war, könnte der Ex-Mieter das Geld samt Zinsen vom Vermieter wieder zurückfordern.
Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller, Wiesbaden
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